Est-ce que les promoteurs de Dubaï peuvent faire faillite ? Ce que je réponds toujours à mes clients
C’est une question que l’on me pose très régulièrement, et je trouve qu’elle est parfaitement légitime. Lorsqu’on investit plusieurs centaines de milliers, voire plusieurs millions de dirhams dans un appartement qui sera livré dans quelques années, il est normal de se demander ce qu’il se passerait si le promoteur rencontrait des difficultés financières.
Ma réponse est toujours la même : oui, un promoteur peut faire faillite. Comme n’importe quelle entreprise dans le monde, un promoteur immobilier n’est jamais totalement à l’abri d’une mauvaise gestion, d’une crise économique ou d’un changement brutal des conditions de marché. En revanche, cela ne signifie pas que les investisseurs perdent automatiquement leur argent. C’est justement là qu’il est important de comprendre le fonctionnement du marché immobilier de Dubaï.
Le marché n’est plus celui de 2008
Lorsque certaines personnes parlent du risque à Dubaï, elles font souvent référence à la crise financière de 2008. Il faut pourtant rappeler que le marché a profondément changé depuis cette période.
Les autorités ont renforcé la réglementation, les contrôles sont devenus beaucoup plus stricts et les promoteurs doivent aujourd’hui respecter des règles qui n’existaient pas à l’époque. Le marché reste exposé aux cycles économiques, mais il est beaucoup plus structuré qu’il y a une quinzaine d’années.
C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs institutionnels s’intéressent aujourd’hui à Dubaï.
L’argent n’arrive pas directement sur le compte du promoteur
C’est probablement l’élément que beaucoup d’investisseurs ignorent.
Lorsque vous achetez un appartement sur plan, les sommes versées ne sont généralement pas déposées sur le compte bancaire courant du promoteur. Elles sont placées sur un compte séquestre, appelé escrow account, spécifiquement dédié au projet.
Cet argent est contrôlé par les autorités de Dubai et ne peut être débloqué au fur et à mesure de l’avancement des travaux que selon des règles précises. Le promoteur ne peut donc pas utiliser librement les fonds d’un projet pour financer un autre développement ou des dépenses sans lien avec la résidence.
Ce mécanisme constitue une protection importante pour les acquéreurs.
Tous les promoteurs ne présentent pas le même niveau de risque
Dire que tous les promoteurs se valent serait une erreur.
Certaines sociétés développent des projets depuis plusieurs décennies, disposent d’une situation financière très solide et ont livré des dizaines de milliers d’appartements. D’autres sont beaucoup plus jeunes et réalisent leur première opération.
Avant de recommander un projet, je regarde toujours plusieurs critères : l’historique du promoteur, les résidences déjà livrées, la qualité des finitions, le respect des délais, la solidité financière lorsqu’elle est connue, ainsi que sa capacité à continuer de lancer de nouveaux projets.
À mes yeux, choisir un promoteur est presque aussi important que choisir un appartement.
Une faillite ne signifie pas forcément l’arrêt du projet
C’est un point souvent méconnu.
Même si un promoteur rencontrait de graves difficultés, cela ne voudrait pas automatiquement dire que le chantier serait abandonné définitivement.
Selon les situations, il peut exister différentes solutions. Un autre promoteur peut reprendre le projet, des restructurations peuvent être mises en place ou les autorités peuvent intervenir dans le cadre prévu par la réglementation.
Chaque dossier est différent, mais il est important de comprendre qu’une difficulté financière ne conduit pas systématiquement à la disparition d’une résidence.
Le promoteur est aussi rarement le constructeur, et les fonds versés dans le compte séquestre peuvent être utilisé pour poursuivre la construction, même si le promoteur faisait faillite.
Pourquoi je privilégie certains promoteurs
On me demande parfois pourquoi Dubai Immo travaille davantage avec certains développeurs qu’avec d’autres.
La réponse est simple : je préfère proposer des projets dont je connais les équipes, la manière de travailler et la capacité à livrer ce qui a été promis. Je fais aussi très attention aux promoteurs qui ont la folie des grandeurs et accélèrent leur développement ou leur endettement de manière trop importante à mon goût.
Cela ne veut pas dire qu’un jeune promoteur est forcément mauvais. Certains réalisent d’excellents projets. En revanche, lorsqu’un investisseur place une partie importante de son patrimoine dans un appartement, je pense qu’il est logique de privilégier les acteurs qui ont déjà démontré leur capacité à traverser différents cycles de marché ou dont nous sommes certains de la solidité financière.
Le prix ne doit jamais être le seul critère
Il arrive qu’un projet soit moins cher que tous ses concurrents. Beaucoup d’investisseurs y voient immédiatement une opportunité. Personnellement, je me demande toujours pourquoi.
Parfois, il s’agit effectivement d’une excellente affaire. Mais il arrive aussi que ce prix plus bas reflète un emplacement moins recherché, des prestations plus limitées ou un promoteur encore peu expérimenté.
Je préfère payer un peu plus cher pour investir avec davantage de sérénité plutôt que de rechercher systématiquement le prix le plus bas.
Mon avis
Je pense qu’il est tout à fait sain de poser cette question avant chaque investissement. Oui, un promoteur immobilier peut rencontrer des difficultés, à Dubaï comme partout ailleurs. Personne ne peut affirmer le contraire.
En revanche, il serait faux de croire que tous les projets présentent le même niveau de risque ou que les investisseurs sont sans protection. Le système des comptes séquestres, l’encadrement du marché et les contrôles mis en place au fil des années offrent aujourd’hui un cadre beaucoup plus sécurisé qu’il ne l’était autrefois.
C’est précisément pour cette raison que je passe beaucoup de temps à analyser les promoteurs avant même d’étudier les appartements. Un bon investissement ne dépend pas uniquement d’un beau plan ou d’une belle vue. Il dépend aussi de la solidité de l’entreprise qui construira votre résidence.
Si je devais donner un seul conseil, ce serait donc celui-ci : avant de regarder le prix ou le rendement annoncé, renseignez-vous sur le promoteur. C’est souvent cette analyse qui fait la différence entre un investissement serein et une prise de risque inutile.
Guillaume Giroux, Dubai Immo founder and real estate expert, Dubai, UAE
As founder of the Dubai Immo Group and a real estate investor, I bring you daily updates on the Dubai market. My aim is to provide you with all the keys you need to invest wisely and securely, by sharing my in-depth analysis and strategic advice.
