Ce qui pourrait réellement me faire arrêter d’investir à Dubaï

Depuis quelques années, on me pose souvent la même question. « Guillaume, est-ce que tu investiras toujours à Dubaï ? » Ma réponse surprend parfois. Aujourd’hui, oui. Mais je ne me suis jamais promis d’investir ici toute ma vie. Je ne suis pas attaché à une ville par principe, je suis attaché à une logique d’investissement. Si un jour Dubaï ne répond plus à mes critères, il faudra prendre les décisions qui s’imposent.

Je pense que beaucoup d’investisseurs commettent une erreur en tombant amoureux d’un marché. Lorsqu’on est convaincu qu’une ville est parfaite, on finit souvent par ne plus voir ses défauts. À l’inverse, je préfère remettre régulièrement mes convictions en question. C’est d’ailleurs ce qui m’a permis d’éviter certaines erreurs au fil des années. Aujourd’hui, si je continue d’investir à Dubaï, ce n’est pas parce que j’y habite ou parce que j’y travaille. C’est simplement parce que je considère que les fondamentaux restent meilleurs que dans la plupart des autres marchés que j’étudie.

Si les fondamentaux économiques se dégradaient

Lorsque j’analyse un marché immobilier, je regarde d’abord ce qui fait vivre une ville. Est-ce que la population continue d’augmenter ? Est-ce que des entreprises s’y installent ? Est-ce que de nouveaux emplois sont créés ? Est-ce que les infrastructures continuent de se développer ? Toutes ces questions sont bien plus importantes que les variations de prix sur quelques mois.

Aujourd’hui, Dubaï continue d’attirer des entrepreneurs, des grandes entreprises, des familles et des investisseurs venus du monde entier. Les autorités investissent massivement dans les transports, les quartiers, les écoles et les infrastructures. Tant que cette dynamique existe, je reste confiant. En revanche, si un jour je constatais un ralentissement durable de cette attractivité, je commencerais naturellement à remettre ma stratégie en question.

Si la fiscalité perdait tout son intérêt

On parle souvent des performances du marché immobilier, mais on oublie parfois que la fiscalité joue un rôle énorme dans la rentabilité d’un investissement. À Dubaï, les résidents ne paient pas d’impôt sur les revenus locatifs ni sur les plus-values immobilières. Cet environnement permet de conserver une part beaucoup plus importante des revenus générés par son patrimoine.

Si demain la fiscalité devenait comparable à celle de nombreux pays européens, il faudrait évidemment refaire les calculs. Cela ne voudrait pas forcément dire qu’il ne faudrait plus investir à Dubaï, mais l’avantage compétitif de l’émirat serait moins important. Un investisseur doit toujours être capable de s’adapter à ce type d’évolution.

Si je trouvais une meilleure alternative

Contrairement à ce que certains pensent, je ne passe pas mon temps à regarder uniquement ce qui se construit à Dubaï. Je m’intéresse également à Abu Dhabi, aux autres pays du Golfe, aux États-Unis, à plusieurs pays européens et à d’autres marchés en développement. C’est même une partie importante de mon travail. Je dois aussi regarder ce que mes investisseurs regardent de leur côté, et ce qu’ils mettent en balance avec Dubai.

Si demain je trouvais une ville offrant un meilleur équilibre entre croissance économique, sécurité juridique, fiscalité, qualité de vie, rendement locatif et potentiel de valorisation, je n’aurais aucun problème à y investir. Je n’ai aucun attachement émotionnel à un marché. En revanche, je n’ai toujours pas trouvé aujourd’hui une destination qui réunisse autant d’avantages au même endroit. Loin de là.

Si les prix devenaient complètement irrationnels

Tous les marchés connaissent des périodes d’euphorie. C’est normal. Ce qui m’inquiéterait davantage, ce serait de voir les prix évoluer beaucoup plus vite que les fondamentaux économiques ou que la demande réelle.

Lorsque les investisseurs achètent uniquement parce qu’ils pensent revendre quelques semaines plus tard, sans même analyser le projet, le promoteur ou le quartier, je considère que le marché devient plus fragile. J’ai toujours essayé d’éviter les décisions dictées uniquement par l’euphorie. Aujourd’hui, je pense encore que les prix restent cohérents sur une grande partie du marché, même si certains projets me semblent parfois trop chers.

Si je ne croyais plus à la vision de la ville

Ce qui me rassure le plus à Dubaï, ce n’est pas uniquement le marché immobilier. C’est la vision des autorités dirigeantes. La ville continue de préparer les vingt ou trente prochaines années. Les nouveaux quartiers, les lignes de métro, les infrastructures, les zones économiques, les projets touristiques ou encore les investissements dans la technologie montrent qu’il existe une stratégie de long terme.

Si un jour j’avais le sentiment que cette ambition disparaissait, je commencerais probablement à regarder ailleurs. Une ville qui cesse d’investir dans son avenir finit souvent par perdre progressivement son attractivité.

Si je n’étais plus serein au moment d’investir

Avant chaque achat, je me pose toujours une question très simple : est-ce que je serai serein une fois le contrat signé ? Si la réponse est non, je préfère ne pas acheter.

Je ne prends jamais une décision parce que tout le monde achète ou parce que j’ai peur de manquer une opportunité. Les meilleures décisions sont souvent celles que l’on prend avec calme, après avoir étudié les chiffres et envisagé différents scénarios. Cette discipline m’a souvent évité de suivre certains mouvements de marché qui paraissaient très séduisants sur le moment.

Pourquoi je continue pourtant d’investir aujourd’hui

Lorsque je mets tous les éléments bout à bout, je continue de penser que Dubaï offre un équilibre que je retrouve difficilement ailleurs. La fiscalité est attractive, les infrastructures figurent parmi les meilleures au monde, la population continue d’augmenter, les entreprises internationales s’installent toujours plus nombreuses et la qualité de vie reste exceptionnelle. Bien sûr, la ville n’est pas parfaite. Aucun marché ne l’est. Mais je préfère investir dans une ville qui continue de progresser plutôt que dans une ville qui cherche simplement à préserver ses acquis.

Je regarde régulièrement des marchés comme Londres, Paris ou la Côte d’Azur. Ce sont des destinations prestigieuses, mais elles présentent également leurs propres limites. Les prix y sont souvent beaucoup plus élevés, la fiscalité est généralement moins favorable tout comme des rendements, et les perspectives de croissance sont parfois plus limitées. C’est cette comparaison permanente qui me conforte aujourd’hui dans mes choix.

Mon avis

Je pense qu’un bon investisseur doit être capable de changer d’avis lorsque les faits changent. Ce n’est pas parce que j’investis aujourd’hui à Dubaï que je le ferai forcément dans vingt ans. En revanche, tant que je continuerai à observer une économie dynamique, une ville qui investit massivement dans son développement, une fiscalité compétitive et une demande solide, je n’ai aucune raison de modifier ma stratégie.

Finalement, la vraie question n’est pas de savoir si j’arrêterai un jour d’investir à Dubaï. La vraie question est de savoir si une autre ville réussira un jour à offrir un meilleur équilibre entre rendement, sécurité, qualité de vie, fiscalité et potentiel de valorisation. Pour l’instant, malgré toutes les analyses que je réalise, je n’ai toujours pas trouvé cette alternative.

Article rédigé par :
Guillaume Giroux, fondateur de Dubai Immo et expert immobilier, Dubai, UAE

En tant que fondateur du Groupe Dubai Immo et investisseur immobilier, je vous informe chaque jour sur l’actualité du marché de Dubaï. Mon objectif est de vous fournir toutes les clés nécessaires pour investir de manière éclairée et sécurisée, en vous partageant des analyses pointues et des conseils stratégiques.