Como é que se calcula a taxa de rentabilidade de um imóvel?

Cada vez mais franceses se interessam pelo investimento em arrendamento no Dubai, e com razão! O Dubai oferece algumas das taxas de rentabilidade mais elevadas do mundo. O Dubai Immo analisa o método a utilizar para calcular corretamente a taxa de rentabilidade do seu investimento imobiliário.

Qual é a taxa de rendimento do sector imobiliário?

O cálculo da taxa de rendibilidade é um indicador essencial para avaliar o desempenho financeiro de um investimento imobiliário. Mede o retorno ou o lucro gerado em relação ao montante investido. Compreender como calcular a taxa de rendibilidade é fundamental para que os investidores e gestores possam tomar decisões informadas.

Qual é a fórmula para calcular a taxa de rentabilidade do aluguer?

A fórmula para calcular o rendimento das rendas é a seguinte

Taxa de rendibilidade = (lucro líquido / investimento total) x 100

O que é o lucro líquido?

O lucro inclui todos os rendimentos gerados pelo apartamento ou vivenda, ou seja, o rendimento do aluguer de um investimento imobiliário. Para determinar o lucro líquido, é necessário subtrair ao rendimento do aluguer todas as despesas associadas ao investimento, como os encargos de copropriedade, os custos de exploração e os impostos. Em suma, o lucro líquido é o rendimento menos todas as despesas e impostos.

O que é o investimento total?

Este é o preço do imóvel, acrescido de todos os custos associados ao investimento. Os custos acessórios da compra de um apartamento ou de uma cidade podem incluir despesas de notário, eventuais despesas de agência, despesas de câmbio e de transferência, etc. Se o apartamento tiver sido mobilado ou remodelado a expensas do proprietário, estes custos também terão de ser adicionados ao investimento total.

Inclui todas as receitas geradas pelo investimento, como as rendas, as vendas de produtos ou os juros recebidos, menos as despesas associadas ao investimento, como os custos de exploração, os impostos e os juros pagos. O lucro líquido é, portanto, igual ao rendimento menos as despesas.

Exemplo de como calcular a taxa de rentabilidade do aluguer no Dubai

O Sr. Pierre Dupont comprou um apartamento em Jumeirah Village Circle em 2020 por AED 450.000. Pierre Dupont comprou um apartamento em planta através da agência Dubai Immo, pelo que não pagou qualquer comissão de agência. O investimento total consistiu, portanto, no preço do apartamento e nos custos de registo do seu apartamento junto do Dubai Land Department.

Cálculo do investimento total para o Sr. Dupont
450 000 AED
+ 4% de despesas de notário
+ 2 000 AED de despesas administrativas cobradas pelo promotor
= 470 000 AED de investimento total

Cálculo do lucro líquido do Sr. Dupont para o seu primeiro ano completo de arrendamento
50 000 AED de renda recebida
- 5 500 AED de encargos de copropriedade
= 44 500 AED de lucro líquido

Cálculo do rendimento do aluguer do estúdio do Sr. Dupont no ano 1

44.500 / 470.000 = 9,46% de rendibilidade líquida

Tendo em conta todos os custos associados à compra deste apartamento, podemos determinar a rentabilidade do investimento em 9,46%.

ATENÇÃO: A maioria dos agentes imobiliários ou investidores teria obtido um resultado diferente. De facto, verificamos que a maioria das pessoas faz o seguinte cálculo: rendimento bruto das rendas / preço do apartamento. Um erro muito grave. Com este cálculo, o rendimento teria sido de 11,11%. Um resultado enganador, que, infelizmente, colocaria o investidor no erro.

Como é que se calcula a rentabilidade total de um imóvel, tendo em conta o aumento do seu valor?

Para calcular a rentabilidade de um investimento de forma exacta e satisfatória, é necessário ter em conta a evolução do valor do bem em questão. Quer o preço suba ou desça.

Para incluir a valorização no cálculo da rentabilidade, utilizar a seguinte fórmula:

Taxa de rendibilidade = (lucro líquido + valorização do valor) / investimento total x 100

Nesta fórmula, a apreciação do valor representa o aumento estimado do valor do imóvel. Esta estimativa pode ser baseada em análises do mercado imobiliário, avaliações profissionais ou dados históricos. Em alguns casos, podemos também estimar o aumento potencial do valor de um imóvel como parte do processo de modelação da rentabilidade futura de um imóvel.

É igualmente importante notar que alguns investidores podem optar por não incluir a valorização do valor no cálculo da rendibilidade, concentrando-se apenas nos fluxos de caixa gerados pelo investimento (receitas e despesas). Isto proporciona uma perspetiva mais conservadora baseada em elementos mais tangíveis.

Em última análise, a inclusão ou não da valorização no cálculo da rendibilidade depende das preferências e estratégias de cada investidor. No contexto do investimento imobiliário no Dubai, acreditamos que é importante considerar todos os aspectos do investimento imobiliário para obter uma imagem completa da sua potencial rentabilidade.