¿Cómo se calcula la tasa de rentabilidad de una propiedad?
Cada vez más franceses se interesan por las inversiones de alquiler en Dubai, ¡y con razón! Dubai ofrece una de las tasas de rentabilidad más elevadas del mundo. Dubai Immo examina el método que debe utilizar para calcular correctamente la tasa de rentabilidad de su inversión inmobiliaria.
¿Cuál es la tasa de rentabilidad inmobiliaria?
El cálculo de la tasa de rentabilidad es un indicador esencial para evaluar los resultados financieros de una inversión inmobiliaria. Mide el rendimiento o beneficio generado en relación con la cantidad invertida. Entender cómo calcular la tasa de rentabilidad es crucial para que inversores y gestores puedan tomar decisiones con conocimiento de causa.
¿Cuál es la fórmula para calcular la tasa de rentabilidad del alquiler?
La fórmula para calcular el rendimiento del alquiler es la siguiente:
Tasa de rentabilidad = (Beneficio neto / Inversión total) x 100
¿Qué es el beneficio neto?
El beneficio incluye todos los ingresos generados por el piso o chalet, es decir, los ingresos por alquiler de una inversión inmobiliaria. Para determinar el beneficio neto, hay que restar de los ingresos por alquiler todos los gastos asociados a la inversión, como los gastos de copropiedad, los gastos de funcionamiento y los impuestos. En resumen, el beneficio neto son los ingresos menos todos los gastos e impuestos.
¿Qué es la inversión total?
Es el precio del inmueble, más todos los gastos asociados a la inversión. Los costes accesorios de la compra de un piso o una ciudad pueden incluir los gastos de notaría, los honorarios de cualquier agencia, los gastos de cambio y transferencia, etc. Si el piso ha sido amueblado o reformado a expensas del propietario, también habrá que añadir estos costes a la inversión total.
Incluye todos los ingresos generados por la inversión, como los ingresos por alquiler, las ventas de productos o los intereses recibidos, menos los gastos asociados a la inversión, como los costes de explotación, los impuestos y los intereses pagados. El beneficio neto es, por tanto, igual a los ingresos menos los gastos.
Ejemplo de cálculo de la tasa de rentabilidad del alquiler en Dubai
El Sr. Pierre Dupont compró un estudio en Jumeirah Village Circle en 2020 por 450.000 AED. El Sr. Dupont compró un piso sobre plano a través de la agencia Dubai Immo y, por tanto, no pagó ninguna comisión de agencia. Por lo tanto, la inversión total consistió en el precio del piso y los costes de registro de su piso en el Departamento de Suelo de Dubai.
Cálculo de la inversión total para el Sr. Dupont
450.000 AED
+ 4% de gastos de notaría
+ 2.000 AED de gastos administrativos cobrados por el promotor
= 470. 000 AED de inversión total
Cálculodel beneficio neto del Sr. Dupont en su primer año completo de alquiler
50.000 AED de alquiler percibido
- 5.500 AED de gastos de copropiedad
= 44.500 AED de beneficio neto
Cálculo del rendimiento del alquiler del estudio del Sr. Dupont en el año 1
44.500 / 470.000 = 9,46% de rentabilidad neta
Hemos tenido en cuenta todos los costes asociados a la compra de este piso y podemos determinar que la rentabilidad de la inversión es del 9,46%.
ATENCIÓN: La mayoría de los agentes inmobiliarios o inversores habrían obtenido un resultado diferente. De hecho, vemos que la mayoría hace el siguiente cálculo: ingresos brutos por alquiler / precio del piso. Un error muy grave. Con este cálculo, la rentabilidad habría sido del 11,11%. Un resultado engañoso, que desgraciadamente dejaría mal parado al inversor.
¿Cómo se calcula la rentabilidad total de un inmueble teniendo en cuenta el incremento de su valor?
Para calcular la rentabilidad de una inversión de forma precisa y satisfactoria, hay que tener en cuenta los cambios en el valor del inmueble en cuestión. Tanto si el precio sube como si baja.
Para incluir la revalorización en el cálculo de la rentabilidad, utilice la siguiente fórmula:
Tasa de rentabilidad = (Beneficio neto + Plusvalía) / Inversión total x 100
En esta fórmula, la revalorización representa el aumento estimado del valor de la propiedad. Esta estimación puede basarse en análisis del mercado inmobiliario, valoraciones profesionales o datos históricos. En algunos casos, también podemos estimar el aumento potencial del valor de una propiedad como parte de la modelización de la rentabilidad futura de una propiedad.
También es importante señalar que algunos inversores pueden optar por no incluir la revalorización en el cálculo de la rentabilidad, centrándose únicamente en los flujos de caja generados por la inversión (ingresos y gastos). Esto proporciona una perspectiva más conservadora basada en elementos más tangibles.
En última instancia, incluir o no la revalorización en el cálculo de la rentabilidad depende de las preferencias y estrategias de cada inversor. En el contexto de la inversión inmobiliaria en Dubái, creemos que es importante considerar todos los aspectos de la inversión inmobiliaria para obtener una imagen completa de su rentabilidad potencial.
