Як ви розраховуєте ставку дохідності нерухомості?
Все більше французів цікавляться інвестиціями в оренду нерухомості в Дубаї, і це цілком виправдано! Дубай пропонує одні з найвищих показників прибутковості у світі. Dubai Immo розглядає метод, який потрібно використовувати, щоб правильно розрахувати норму прибутку від ваших інвестицій в нерухомість.
Яка норма прибутку в нерухомості?
Розрахунок ставки дохідності є важливим показником для оцінки фінансової ефективності інвестицій у нерухомість. Він вимірює дохід або прибуток, отриманий по відношенню до інвестованої суми. Розуміння того, як розрахувати ставку дохідності, має вирішальне значення для інвесторів і менеджерів, щоб приймати обґрунтовані рішення.
За якою формулою розраховується орендна ставка дохідності?
Формула розрахунку орендної плати виглядає наступним чином:
Норма рентабельності оренди = (Чистий прибуток / Загальна сума інвестицій) х 100
Що таке чистий прибуток?
Прибуток включає в себе весь дохід, який генерує квартира або вілла, тобто дохід від оренди від інвестиції в нерухомість. Щоб визначити чистий прибуток, потрібно відняти від доходу від оренди всі витрати, пов'язані з інвестицією, такі як плата за співволодіння, операційні витрати і будь-які податки. Коротше кажучи, чистий прибуток - це дохід мінус всі витрати і податки.
Що таке загальні інвестиції?
Це ціна нерухомості плюс усі витрати, пов'язані з інвестицією. Додаткові витрати на купівлю квартири або міста можуть включати нотаріальні збори, агентські збори, комісійні за обмін і переказ тощо. Якщо квартира була мебльована або відремонтована за рахунок власника, ці витрати також потрібно додати до загальної суми інвестицій.
Він включає в себе всі доходи, отримані від інвестицій, такі як дохід від оренди, продажу продукції або отримані відсотки, мінус витрати, пов'язані з інвестиціями, такі як операційні витрати, податки та сплачені відсотки. Таким чином, чистий прибуток дорівнює доходу мінус витрати.
Приклад розрахунку норми прибутковості оренди в Дубаї
Пан П'єр Дюпон придбав однокімнатну квартиру в Jumeirah Village Circle у 2020 році за 450 000 дирхамів. Пан Дюпон придбав квартиру поза планом через агентство Dubai Immo і тому не сплачував жодних комісійних агентству. Таким чином, загальна сума інвестицій складалася з ціни квартири та витрат на реєстрацію квартири в Дубайському земельному департаменті.
Розрахунок загальної суми інвестицій для пана Дюпона
450 000 дирхамів
+ 4% нотаріального збору
+ 2 000 дирхамів адміністративного збору, що стягується забудовником
= 470 000 дирхамів загальної суми інвестицій
Розрахунок чистого прибутку пана Дюпона за перший повний рік оренди
50 000 дирхамів отриманої орендної плати
- 5 500 дирхамів плати за співволодіння
= 44 500 дирхамів чистого прибутку
Розрахунок орендної ставки для студії пана Дюпона в перший рік
44 500 / 470 000 = 9,46% чистої рентабельності
Ми врахували всі витрати, пов'язані з купівлею цієї квартири, і можемо визначити рентабельність інвестицій на рівні 9,46%.
УВАГА: Більшість агентів з нерухомості або інвесторів отримали б інший результат. Насправді, ми бачимо, що більшість людей роблять такий розрахунок: валовий дохід від оренди / ціна квартири. Це дуже велика помилка. При такому розрахунку дохідність становила б 11,11%. Оманливий результат, який, на жаль, вводить інвестора в оману.
Як розрахувати повну прибутковість нерухомості з урахуванням зростання її вартості?
Щоб точно і задовільно розрахувати прибутковість інвестиції, потрібно враховувати зміни у вартості нерухомості, про яку йде мова. Незалежно від того, зростає чи падає ціна.
Щоб врахувати зростання вартості в розрахунку прибутковості, використовуйте наступну формулу:
Норма прибутку = (Чистий прибуток + Приріст вартості) / Загальна сума інвестицій х 100
У цій формулі зростання вартості являє собою оціночне збільшення вартості майна. Ця оцінка може ґрунтуватися на аналізі ринку нерухомості, професійній оцінці або історичних даних. У деяких випадках ми також можемо оцінити потенційне збільшення вартості нерухомості в рамках процесу моделювання майбутньої прибутковості нерухомості.
Важливо також зазначити, що деякі інвестори можуть не включати зростання вартості в розрахунок прибутковості, зосереджуючись виключно на грошових потоках, що генеруються інвестицією (доходах і витратах). Це забезпечує більш консервативну перспективу, засновану на більш відчутних елементах.
Зрештою, включати чи ні зростання вартості в розрахунок прибутковості, залежить від уподобань і стратегій кожного інвестора. У контексті інвестицій у нерухомість в Дубаї ми вважаємо, що важливо враховувати всі аспекти, щоб отримати повне уявлення про потенційну прибутковість об'єкта.
