Les rendements annoncés à Dubaï sont-ils vraiment réalistes ? Mon avis après plus de 3 000 ventes
S’il y a bien une question que l’on me pose presque tous les jours, c’est celle-ci : « Guillaume, est-ce que les rendements annoncés à Dubaï sont vraiment réels ? »
Je comprends parfaitement cette interrogation. Lorsque l’on voit certains projets annoncer 8 %, 9 % ou même 10 % de rendement locatif, cela peut sembler presque trop beau pour être vrai. Après avoir accompagné plus de 2 000 investisseurs et investi moi-même dans plusieurs appartements à Dubaï, j’ai aujourd’hui une réponse assez claire.
Oui, il est possible d’obtenir d’excellents rendements à Dubaï. En revanche, non, tous les appartements n’offrent pas les performances mises en avant dans les brochures commerciales.
Le rendement dépend avant tout du bien que vous achetez
C’est probablement la première chose qu’il faut comprendre. À Dubaï, il n’existe pas un rendement moyen qui s’appliquerait à tous les biens.
Deux appartements situés à quelques centaines de mètres l’un de l’autre peuvent offrir des performances très différentes. Tout dépend de l’emplacement, du promoteur, de la qualité de la résidence, du type de bien, de la demande locative et du prix auquel vous achetez.
J’ai déjà vu des investisseurs obtenir des rendements supérieurs aux prévisions. J’en ai également vu acheter un bien qui rapportait moins que ce qu’ils imaginaient, simplement parce qu’ils avaient payé trop cher ou choisi un projet moins adapté à leurs objectifs.
Attention aux rendements calculés par les promoteurs
Les promoteurs communiquent souvent un rendement potentiel. Ce n’est pas forcément une mauvaise pratique, mais il faut comprendre ce que cela signifie.
Dans la majorité des cas, ces chiffres sont calculés à partir d’une estimation de loyer au moment de la livraison. Or, personne ne peut garantir précisément quel sera le marché deux, trois ou quatre ans plus tard.
Le rendement affiché n’est donc pas une promesse. C’est une projection.
C’est pour cette raison que, chez Dubai Immo, nous préférons toujours réaliser nos propres estimations plutôt que de reprendre simplement les chiffres communiqués par le promoteur.
Il faut regarder le rendement net, pas seulement le rendement brut
C’est une erreur que je vois régulièrement.
Beaucoup d’investisseurs regardent uniquement le rendement brut, c’est-à-dire le loyer annuel divisé par le prix d’achat.
Pour moi, ce chiffre n’a que peu d’intérêt s’il est analysé seul.
Je préfère toujours raisonner en rendement net, en tenant compte des charges de copropriété, des éventuelles périodes de vacance, des frais de gestion si le propriétaire ne s’occupe pas lui-même du bien, ainsi que des autres coûts liés à l’exploitation.
Même après cette analyse plus complète, Dubaï reste selon moi l’un des marchés offrant les meilleurs rendements parmi les grandes métropoles internationales.
Le rendement ne fait pas tout
Je vois parfois des investisseurs rechercher uniquement le rendement le plus élevé.
Personnellement, je ne partage pas cette approche.
Je préfère acheter un appartement qui rapportera peut-être 6,5 % aujourd’hui mais qui possède un fort potentiel de valorisation sur dix ans, plutôt qu’un bien affichant 9 % de rendement mais avec peu de perspectives d’évolution.
L’investissement immobilier doit être analysé dans sa globalité.
Le rendement locatif est une composante importante, mais la qualité du bien, les perspectives d’évolution du quartier, la réputation du promoteur et le potentiel de revente le sont tout autant.
Les meilleurs investissements ne sont pas toujours ceux qui annoncent les meilleurs rendements
C’est probablement l’une des choses qui surprennent le plus les nouveaux investisseurs.
Les résidences les plus prestigieuses affichent souvent des rendements locatifs légèrement inférieurs à certains projets plus accessibles.
Pourtant, elles peuvent générer davantage de richesse sur le long terme grâce à une meilleure valorisation du bien.
C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles une partie de mon patrimoine est investie dans des résidences premium.
Je recherche un équilibre entre revenus locatifs et création de valeur.
Mon objectif est que mes clients rachètent un deuxième appartement
Lorsque nous conseillons un investisseur, notre objectif n’est pas de réaliser une vente.
Nous voulons qu’il soit satisfait de son investissement, qu’il perçoive ses loyers dans de bonnes conditions et qu’il ait envie de nous faire confiance à nouveau.
Une estimation de rendement exagérée permet peut-être de vendre plus facilement aujourd’hui, mais elle détruit la relation de confiance sur le long terme.
Je préfère être prudent dans mes prévisions et voir un client agréablement surpris quelques années plus tard.
Mon avis
Oui, les rendements que l’on voit à Dubaï peuvent être très elévés en comparaison avec les pays européens. Mais ils ne sont pas automatiques.
Ils dépendent du bien acheté, du prix négocié, du quartier, du mode de location choisi et de la qualité de l’accompagnement. Et de la situation du marché bien entendu.
Après 6 ans passé sur ce marché, je reste convaincu que Dubaï offre aujourd’hui des rendements locatifs très compétitifs par rapport aux grandes capitales mondiales. Ce sont tout simplement les chiffres qui parlent. En revanche, je pense qu’il est essentiel de ne pas se laisser séduire par un simple pourcentage affiché dans une brochure.
Un bon investissement ne se résume jamais à un rendement. C’est l’équilibre entre les revenus locatifs, le potentiel de valorisation et la liquidité sur le marché secondaire qui fait réellement la différence.
C’est exactement de cette manière que je sélectionne les appartements dans lesquels j’investis personnellement. Et c’est aussi l’approche que nous appliquons chaque jour chez Dubai Immo lorsque nous accompagnons nos clients.
Гийом Жиру, основатель компании Dubai Immo и эксперт по недвижимости, Дубай, ОАЭ
Являясь основателем компании Dubai Immo Group и инвестором в недвижимость, я ежедневно предоставляю вам свежие новости о рынке Дубая. Моя цель - предоставить вам всю информацию, необходимую для разумного и безопасного инвестирования, поделившись своим глубоким анализом и стратегическими советами.
