Guide de l'achat sur le marché secondaire
Acheter un appartement ou une villa sur le marché secondaire de Dubai, le processus détaillé pas à pas.
1 - Planification financière
Il est essentiel de déterminer avec précision votre budget total pour toute opération d’achat immobilier. C’est encore plus vrai pour un achat sur le marché secondaire, car la totalité de la somme devrait être versée au vendeur au moment de la transaction. A Dubai, seulement 20% des ventes immobilières se font via un crédit bancaire, le vendeur s’attendra donc à recevoir rapidement les fonds.
Afin de raccourcir au maximum les délais, et d’effectuer des visites inutiles, il est donc essentiel de faire le point sur vos finances et vos capacités financières. Si vous pensez effectuer un achat à crédit, nous vous recommandons de rencontrer un courtier en crédit immobilier en amont de vos recherches. Ce professionnel sera en mesure de vous indiquer le budget maximum que vous pourrez consacrer à cette acquisition, en fonction de vos capacités de remboursement et de votre profil.
Afin de déterminer votre éligibilité, le courtier en crédibilité vous demandera les informations suivantes :
- Copie de votre passeport
- Copie de votre Emirates ID ou pièce d’identité
- Copie de votre visa (si résident à Dubai)
- 3 derniers bulletins de salaire
- 3 derniers relevés bancaires
- « Credit Score », émis bar le gouvernement de Dubai ou par votre banque habituelle
Si vous décidez d’effectuer un achat au comptant, il faudra prévoir l’ensemble des coûts additionnels, à ajouter au prix du bien :
- 2% de frais d’agence + 5% de TVA, la norme à Dubai
- Frais de NOC, le document émis par le promoteur pour autoriser la revente, jusqu’à 1250€
- 4% de frais de Dubai Land Department, pour l’enregistrement du transfert de propriété
- Jusqu’à 1000€ de Trustee Fee, pour les démarches liées au transfert de propriété
Ces frais peuvent parfois être inclus dans le financement bancaire.
Prenez bien en compte tous ces éléments afin de déterminer votre budget, puis passez à létape 2 !
2 - Listez vos critères de recherche
Pour être efficace, vous devrez lister vos critères de recherches, au risque de perdre beaucoup de temps et de ne pas trouver le bien qui vous correspond. Nous avons listés ci-dessous les critères que vous devez absolument définir avant de débuter votre recherche :
- Type de bien : appartement ou villa
- Nombre de chambres et superficie du bien
- Quartier : limitez vos options à 2 ou 3 quartier maximum
- Distance avec votre lieu de travail et/ou l’école de vos enfants : qu’êtes-vous prêt à accepter ?
3 - La recherche du bien
L’agence Dubai Immo possède un service dédié au marché secondaire. A ce titre, nous sommes en mesure de vous présenter plusieurs centaines de biens, appartements comme villas. Certains sont en mandat exclusifs, et d’autres font partie de notre réseau d’agences partenaires. Cependant, nous vous recommandons de consulter également les sites internet incontournables de la location d’appartement à Dubai. PropertyFinder, Bayut ou encore Dubizzle font office de référence. Vous y retrouvez la quasi totalité des biens en vente à Dubai, dont ceux de notre agence Elysee Vendome Real Estate LLC.
Comment reconnaître une véritable annonce d’une fausse ?
Malheureusement, de nombreuses agences immobilières publient de fausses annonces, pour simplement obtenir les contacts d’acheteurs potentiels. Lors de vos visites sur les portails, lisez bien la description des annonces, et vérifiez que le texte correspond aux photos présentées. Nous vous recommandons également de vérifier la date de publication de l’annonce. Si elle est publiée depuis plusieurs mois, elle est probablement obsolète.
4 - Les visites
Pensez si possible à regrouper les visites le même jour et dans le même quartier. A Dubai, certains agents sont spécialisés sur des zones précises. Ils peuvent parfois vous présenter plusieurs options dans un même immeuble, dans une même communauté ou dans un même quartier. Nous vous recommandons de cibler vos recherches avec 2 ou 3 agents au grand maximum, sous peine de vous faire harceler par tous les agents immobiliers de Dubai par la suite. Vous risquez également de donner l’impression aux propriétaire que des dizaines de personnes sont intéressées par leur bien, alors que vous êtes peut-être seul, et cela pourrait avoir un impact direct regrettable sur le prix de vente final en impactant négativement vos capacités de négociation.
Lors de la visite des biens, pensez à vérifier que tout fonctionne correctement dans les appartements, notamment la pression de la douche, parfois mauvaise à Dubai. Pour les villas, n’hésitez-pas à monter sur le toit ! Nous vous recommandons également chaudement de visiter tous les espaces communs, et même de demander aux personnes que vous croisez ce qu’elles pensent de la résidence ou de la communauté. Regardez également si des terrains vides sont situés à proximité du bien, en prévision d’éventuels nuisances à venir. Si un bien vous plait, relevez tout de même tous les éventuels défauts, cela vous servira au moment de la négociation !
5 - Un bien vous plait ? Faites une offre !
Il est parfaitement possible de prix d’un appartement ou d’une villa à Dubai. vous aurez rarement l’occasion d’économiser une aussi importante somme d’argent en aussi peu de temps, donc ne vous en privez pas ! Retrouvez ci-dessous les éléments négociables :
- Le prix
- Inclure l’ameublement dans le prix d’achat
- Inclure l’électroménager dans le prix d’achat
- Inclure l’aménagement extérieur dans le prix d’achat
Comment négocier le prix d’un bien immobilier à Dubai ?
Nous avons accès aux prix de ventes de tous les appartements et villas de Dubai, dans toutes les résidences et communautés. N’hésitez-pas à nous demander ces chiffres, il vous permettront de négocier efficacement avec un vendeur qui demanderait éventuellement plus que le prix du marché. Si vous payez comptant, sans crédit bancaire, et promettez une vente rapide, cela peut également vous permettre de négocier légèrement le prix. Un vendeur préférera toujours faire affaire avec un acheteur qui dispose d’ores et déjà des fonds, et qui n’ajoutera pas de clause suspensive au contrat d’achat.
6 - La signature du contrat de vente
Une fois que les terme du contrat sont acceptés par toutes les parties, la phase administrative peut débuter. Voici les documents que vous devrez fournir au propriétaire ou à son agent immobilier, afin que ces derniers puissent préparer le contrat de vente (F Contract) :
- Copie de votre passeport
- Copie de votre Emirates ID
- Copie de votre visa
Ces documents devront être en cours de validité.
Vous devrez également fournir le dépôt de garantie, généralement de 10% du prix de vente.
Si vous achetez à crédit, pensez à faire ajouter une clause suspensive, dans l’hypothèse où vous n’obtiendriez pas votre crédit.
En cas de défaut, ou si vous n’honorez pas le contrat de vente, vous vous exposez à la perte de votre dépôt de garantie.
La signature du contrat de vente se fera en ligne, vous recevrez un email et un SMS de la part du Dubai Land Department.
Pensez à vérifier qu’aucune clause n’a été ajoutée à votre insu au contrat de vente. N’hésitez-pas à poser toutes vos questions et à clarifier chaque élément. Ne signez pas dans la précipitation.
7 - Obtention du NOC
Le NOC (Non Objection Certificate) est délivré par le promoteur et/ou la société en charge de la gestion de la propriété. Ces dernières vont vérifier que le vendeur n’a pas de dette en cours liées à la propriété. La délivrance du NOC est indispensable à la validation définitive de la vente par le Dubai Land Department.
8 - Transfert de propriété
Une fois le NOC émis par le promoteur, et le financement validé par la banque, rendez-vous peut-être pris dans un Trustee Office, l’équivalent du notaire à Dubai. Le vendeur, l’acheteur ou leurs représentants devront être présents. Un représentant de la banque, dans le cadre d’un financement bancaire, sera également présent, tout comme l’agent immobilier. Le trustee vérifiera le chèque, la validité des documents présentés, en validera le transfert de propriété. Cette procédure dure environ 15 minutes.
9 - Félicitations pour votre acquisition !
Une fois la transaction validée par le Dubai Land Department, vous recevrez votre titre de propriété ou votre Oqood directement par email, dans foulée de votre rendez-vous au Trustee Office. Le vendeur vous remettra également les clefs de l’appartement ou de la villa, ainsi que les éventuelles cartes d’accès.
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