Guida all'acquisto sul mercato secondario
Acquistare un appartamento o una villa sul mercato secondario di Dubai, il processo passo dopo passo.
1 - Pianificazione finanziaria
È essenziale determinare con precisione il budget totale per qualsiasi acquisto di un immobile. Questo è ancora più vero per un acquisto sul mercato secondario, poiché l'intero importo deve essere pagato al venditore al momento della transazione. A Dubai, solo il 20% delle vendite di immobili avviene tramite un prestito bancario, quindi il venditore si aspetta di ricevere i fondi in tempi brevi.
Per ridurre al minimo i ritardi ed evitare visite inutili, è essenziale fare il punto sulle proprie finanze e sulla propria capacità finanziaria. Se state pensando di acquistare a credito, vi consigliamo di incontrare un broker ipotecario prima di iniziare la ricerca. Questo professionista sarà in grado di indicarvi il budget massimo che potete destinare all'acquisto, in base alla vostra capacità di rimborso e al vostro profilo.
Per determinare la vostra idoneità, il mediatore creditizio vi chiederà le seguenti informazioni:
- Copia del passaporto
- Copia del documento d'identità emiratino o di un documento d'identità
- Copia del visto (se residente a Dubai)
- 3 ultime buste paga
- 3 estratti conto bancari più recenti
- "Credit Score", rilasciato dal governo di Dubai o dalla vostra banca abituale.
Se decidete di acquistare in contanti, dovrete tenere conto di tutti i costi aggiuntivi che si aggiungeranno al prezzo dell'immobile:
- 2% di commissione d'agenzia + 5% di IVA, la norma a Dubai
- Tassa per il NOC, il documento rilasciato dal costruttore per autorizzare la rivendita, fino a 1250 euro.
- 4% Tassa del Dipartimento del Territorio di Dubai per la registrazione del trasferimento di proprietà
- Fino a 1.000 euro di commissione fiduciaria, per le procedure di trasferimento di proprietà.
Questi costi possono talvolta essere inclusi nel finanziamento bancario.
Prendete in considerazione tutti questi fattori per determinare il vostro budget, quindi passate alla fase 2!
2 - Elencare i criteri di ricerca
Per essere efficaci, dovete elencare i vostri criteri di ricerca, altrimenti rischiate di perdere molto tempo e di non trovare l'immobile che fa per voi. Di seguito abbiamo elencato i criteri che dovete assolutamente definire prima di iniziare la vostra ricerca:
- Tipo di proprietà : appartamento o villa
- Numero di camere da letto e superficie
- Quartiere: limitare le opzioni a 2 o 3 quartieri al massimo
- Distanza dal luogo di lavoro e/o dalla scuola dei vostri figli: cosa siete disposti ad accettare?
3 - Ricerca della proprietà giusta
Dubai Immo dispone di un reparto dedicato al mercato secondario. Siamo quindi in grado di offrirvi diverse centinaia di proprietà, sia appartamenti che ville. Alcuni sono in esclusiva, altri fanno parte della nostra rete di agenzie partner. Tuttavia, vi consigliamo anche di consultare i principali siti web per l'affitto di appartamenti a Dubai. PropertyFinder, Bayut e Dubizzle sono tra i migliori. Qui troverete quasi tutti gli immobili in vendita a Dubai, compresi quelli della nostra agenzia Elysee Vendome Real Estate LLC.
Come si fa a distinguere un annuncio autentico da uno falso? Purtroppo molte agenzie immobiliari pubblicano annunci falsi solo per entrare in contatto con potenziali acquirenti. Quando visitate i portali, assicuratevi di leggere la descrizione dell'annuncio e di verificare che il testo corrisponda alle foto. Si consiglia inoltre di controllare la data di pubblicazione dell'annuncio. Se è stato pubblicato da diversi mesi, probabilmente è obsoleto.
4 - Visite
Se possibile, raggruppate le visite nello stesso giorno e nella stessa zona. A Dubai, alcuni agenti sono specializzati in aree specifiche. A volte possono presentarvi diverse opzioni nello stesso edificio, nella stessa comunità o nello stesso quartiere. Vi consigliamo di concentrare la vostra ricerca su un massimo di 2 o 3 agenti, altrimenti sarete assillati da ogni agente immobiliare di Dubai. Correte anche il rischio di dare ai proprietari di immobili l'impressione che decine di persone siano interessate alla loro proprietà, quando invece potreste essere gli unici, e questo potrebbe avere uno spiacevole impatto diretto sul prezzo finale di vendita, avendo un impatto negativo sulle vostre capacità di negoziazione.
Quando visitate le proprietà, assicuratevi di controllare che tutto funzioni correttamente negli appartamenti, soprattutto la pressione della doccia, che a volte è scarsa a Dubai. Nel caso delle ville, non esitate a salire sul tetto! Vi consigliamo inoltre di visitare tutte le aree comuni e di chiedere alle persone che incontrate cosa pensano del residence o della comunità. Verificate anche se ci sono appezzamenti di terreno vuoti nei pressi della proprietà, in previsione di eventuali problemi futuri. Se l'immobile vi piace, prendete nota di eventuali difetti, perché vi saranno utili in fase di negoziazione!
5 - Vi piace un immobile? Fate un'offerta!
Raramente avrete l'opportunità di risparmiare così tanto in così poco tempo, quindi non lasciatevela sfuggire! Di seguito sono riportati gli elementi negoziabili:
- Il prezzo
- Includere l'arredamento nel prezzo di acquisto
- Includere gli elettrodomestici nel prezzo di acquisto
- Includere la cura del paesaggio nel prezzo di acquisto
Come posso negoziare il prezzo di un immobile a Dubai? Abbiamo accesso ai prezzi di vendita di tutti gli appartamenti e le ville di Dubai, in tutti i residence e le comunità. Non esitate a chiederci queste cifre, perché vi permetteranno di negoziare efficacemente con un venditore che potrebbe chiedere più del prezzo di mercato. Se pagate in contanti, senza credito bancario, e promettete una vendita rapida, potrete anche negoziare leggermente il prezzo. Un venditore preferirà sempre fare affari con un acquirente che ha già i fondi e che non aggiungerà una clausola sospensiva al contratto d'acquisto.
6 - Firma del contratto di vendita
Una volta che le condizioni del contratto sono state concordate da tutte le parti, può iniziare la fase amministrativa. Ecco i documenti che dovrete fornire al proprietario o al suo agente immobiliare, affinché possano preparare il contratto di vendita (Contratto F):
- Copia del passaporto
- Copia del documento d'identità emiratino
- Copia del visto
Questi documenti devono essere validi.
È inoltre necessario fornire un deposito, solitamente pari al 10% del prezzo di vendita.
Se state acquistando a credito, ricordatevi di includere una clausola sospensiva nel caso in cui non otteniate il prestito.
In caso di difetti o di mancato rispetto del contratto di vendita, il cliente rischia di perdere la caparra.
Il contratto di vendita sarà firmato online e riceverete un'e-mail e un messaggio di testo dal Dipartimento del Territorio di Dubai.
Ricordate di verificare che non siano state aggiunte clausole al contratto di vendita a vostra insaputa. Non esitate a fare domande e a chiarire ogni punto. Non firmate di fretta.
7 - Ottenere il NOC
Il NOC (Non Objection Certificate) viene rilasciato dal costruttore e/o dalla società responsabile della gestione dell'immobile. Queste società controllano che il venditore non abbia debiti in sospeso relativi alla proprietà. Il rilascio del NOC è essenziale per la convalida finale della vendita da parte del Dipartimento del Territorio di Dubai.
8 - Trasferimento di proprietà
Una volta che il promotore ha rilasciato il NOC e la banca ha approvato il finanziamento, è possibile fissare un appuntamento presso un ufficio fiduciario. Il venditore, l'acquirente o i loro rappresentanti devono essere presenti. In caso di finanziamento bancario, saranno presenti anche un rappresentante della banca e l'agente immobiliare. Il fiduciario controllerà l'assegno e la validità dei documenti presentati e convaliderà il trasferimento di proprietà. Questa procedura dura circa 15 minuti.
9 - Congratulazioni per l'acquisto!
Una volta che la transazione è stata convalidata dal Dipartimento del Territorio di Dubai, riceverete l'atto di proprietà o Oqood direttamente via e-mail, dopo l'appuntamento presso l'ufficio fiduciario. Il venditore vi consegnerà anche le chiavi dell'appartamento o della villa e le tessere di accesso.
Siete alla ricerca di un immobile?
Contattate i nostri responsabili del mercato secondario, Zoé e Fabien!