Leitfaden für den Kauf auf dem Sekundärmarkt
Kauf einer Wohnung oder Villa auf dem Sekundärmarkt in Dubai, der detaillierte Prozess Schritt für Schritt.
1 - Finanzplanung
Bei jedem Immobilienkauf ist es von entscheidender Bedeutung, dass Sie Ihr Gesamtbudget genau festlegen. Dies gilt umso mehr für einen Kauf auf dem Sekundärmarkt, da der gesamte Betrag zum Zeitpunkt der Transaktion an den Verkäufer gezahlt werden sollte. In Dubai werden nur 20% der Immobilienverkäufe über einen Bankkredit abgewickelt, daher wird der Verkäufer erwarten, dass er das Geld schnell erhält.
Um die Fristen so kurz wie möglich zu halten und unnötige Besichtigungen zu vermeiden, ist es daher unerlässlich, sich einen Überblick über Ihre Finanzen und Ihre finanziellen Möglichkeiten zu verschaffen. Wenn Sie vorhaben, einen Kauf auf Kredit zu tätigen, empfehlen wir Ihnen, sich bereits im Vorfeld Ihrer Suche mit einem Immobilienkreditmakler zu treffen. Dieser kann Ihnen sagen, wie viel Geld Sie maximal für den Kauf ausgeben können, abhängig von Ihren Rückzahlungsmöglichkeiten und Ihrem Profil.
Um Ihre Berechtigung festzustellen, wird der Kreditmakler Sie nach folgenden Informationen fragen:
- Kopie Ihres Reisepasses
- Kopie Ihrer Emirates ID oder Ihres Personalausweises
- Kopie Ihres Visums (falls in Dubai wohnhaft)
- 3 letzte Gehaltsabrechnungen
- 3 letzte Bankauszüge
- "Credit Score", ausgestellt von der Regierung von Dubai oder Ihrer Hausbank
Wenn Sie sich für einen Barkauf entscheiden, müssen Sie alle zusätzlichen Kosten einplanen, die auf den Preis der Immobilie aufgeschlagen werden:
- 2% Maklergebühr + 5% Mehrwertsteuer, der Standard in Dubai
- NOC-Gebühren, das vom Bauträger ausgestellte Dokument, um den Weiterverkauf zu genehmigen, bis zu 1250€.
- 4% Gebühr des Dubai Land Department, für die Eintragung der Eigentumsübertragung
- Bis zu 1000€ Trustee Fee, für die mit der Eigentumsübertragung verbundenen Schritte
Diese Kosten können manchmal in der Bankfinanzierung enthalten sein.
Berücksichtigen Sie all diese Faktoren, um Ihr Budget zu bestimmen, und gehen Sie dann zu Schritt 2 über!
2 - Listen Sie Ihre Suchkriterien auf
Um effizient zu sein, sollten Sie Ihre Suchkriterien auflisten, da Sie sonst viel Zeit verlieren und vielleicht nicht die Immobilie finden, die Ihren Vorstellungen entspricht. Im Folgenden haben wir die Kriterien aufgelistet, die Sie unbedingt festlegen sollten, bevor Sie mit Ihrer Suche beginnen:
- Art der Immobilie: Wohnung oder Villa
- Anzahl der Zimmer und Fläche der Immobilie
- Viertel: Beschränken Sie Ihre Optionen auf maximal 2 oder 3 Viertel.
- Entfernung zu Ihrem Arbeitsplatz und/oder der Schule Ihrer Kinder: Was sind Sie bereit zu akzeptieren?
3 - Die Suche nach dem Gut
Die Agentur Dubai Immo verfügt über eine eigene Abteilung für den Sekundärmarkt. In dieser Funktion können wir Ihnen mehrere hundert Immobilien, Wohnungen und Villen, anbieten. Einige von ihnen haben einen Exklusivauftrag, andere sind Teil unseres Netzwerks von Partneragenturen. Wir empfehlen Ihnen jedoch, auch die wichtigsten Websites für die Vermietung von Wohnungen in Dubai zu konsultieren. PropertyFinder, Bayut oder auch Dubizzle sind hier die Referenzen. Dort finden Sie fast alle Immobilien, die in Dubai zum Verkauf stehen, darunter auch die unserer Agentur Elysee Vendome Real Estate LLC.
Wie erkenne ich eine echte Anzeige von einer gefälschten?
Leider veröffentlichen viele Immobilienmakler gefälschte Anzeigen, um einfach an die Kontakte potenzieller Käufer zu gelangen. Lesen Sie bei Ihren Besuchen auf den Portalen die Beschreibung der Anzeigen genau durch und prüfen Sie, ob der Text mit den gezeigten Fotos übereinstimmt. Wir empfehlen Ihnen außerdem, das Datum der Veröffentlichung der Anzeige zu überprüfen. Wenn sie schon seit mehreren Monaten veröffentlicht ist, ist sie wahrscheinlich veraltet.
4 - Die Besuche
Denken Sie möglichst daran, Besichtigungen am selben Tag und im selben Stadtteil zusammenzulegen. In Dubai gibt es Makler, die sich auf bestimmte Gebiete spezialisiert haben. Manchmal können sie Ihnen mehrere Optionen im selben Gebäude, in derselben Gemeinde oder im selben Stadtteil zeigen. Wir empfehlen Ihnen, Ihre Suche auf maximal 2 oder 3 Makler zu beschränken, da Sie sonst später von allen Maklern in Dubai belästigt werden. Sie könnten auch den Eindruck erwecken, dass Dutzende von Interessenten an ihrer Immobilie interessiert sind, während Sie vielleicht allein sind, und das könnte sich direkt auf den endgültigen Verkaufspreis auswirken und Ihre Verhandlungsposition negativ beeinflussen.
Denken Sie bei der Besichtigung der Immobilien daran, zu überprüfen, ob in den Wohnungen alles richtig funktioniert, insbesondere der Druck der Dusche, der in Dubai manchmal schlecht ist. Bei Villen sollten Sie nicht zögern, auf das Dach zu steigen! Wir empfehlen Ihnen auch dringend, alle Gemeinschaftsräume zu besuchen und sogar die Menschen, die Sie treffen, zu fragen, was sie von der Wohnanlage oder der Gemeinschaft halten. Achten Sie auch darauf, ob sich in der Nähe der Immobilie leerstehende Grundstücke befinden, um mögliche zukünftige Belästigungen zu vermeiden. Wenn Ihnen eine Immobilie gefällt, achten Sie trotzdem auf alle möglichen Mängel, das wird Ihnen bei den Verhandlungen helfen!
5 - Gefällt Ihnen eine Immobilie? Machen Sie ein Angebot!
Es ist durchaus möglich, eine Wohnung oder eine Villa in Dubai zu kaufen. Sie werden selten die Gelegenheit haben, in so kurzer Zeit so viel Geld zu sparen, also nutzen Sie sie! Nachfolgend finden Sie die verhandelbaren Elemente:
- Der Preis
- Einrichtungsgegenstände in den Kaufpreis einbeziehen
- Haushaltsgeräte in den Kaufpreis einbeziehen
- Die Außengestaltung in den Kaufpreis einbeziehen
Wie verhandelt man den Preis einer Immobilie in Dubai?
Wir haben Zugang zu den Verkaufspreisen für alle Wohnungen und Villen in Dubai, in allen Wohnanlagen und Gemeinden. Zögern Sie nicht, uns nach diesen Zahlen zu fragen. Sie werden es Ihnen ermöglichen, effektiv mit einem Verkäufer zu verhandeln, der möglicherweise mehr als den Marktpreis verlangt. Wenn Sie bar bezahlen, ohne Bankkredit, und einen schnellen Verkauf versprechen, kann Ihnen das ebenfalls helfen, den Preis leicht zu verhandeln. Ein Verkäufer wird es immer vorziehen, mit einem Käufer Geschäfte zu machen, der bereits über das Geld verfügt und keine aufschiebende Klausel in den Kaufvertrag einfügt.
6 - Die Unterzeichnung des Kaufvertrags
Sobald die Bedingungen des Vertrags von allen Parteien akzeptiert wurden, kann die administrative Phase beginnen. Hier sind die Dokumente, die Sie dem Eigentümer oder seinem Makler zur Verfügung stellen müssen, damit diese den Kaufvertrag (F Contract) vorbereiten können:
- Kopie Ihres Reisepasses
- Kopie Ihrer Emirates ID
- Kopie Ihres Visums
Diese Dokumente müssen gültig sein.
Außerdem müssen Sie eine Kaution hinterlegen, die in der Regel 10% des Kaufpreises beträgt.
Wenn Sie auf Kredit kaufen, denken Sie daran, eine Suspensivklausel hinzufügen zu lassen, für den Fall, dass Sie den Kredit nicht erhalten.
Bei einem Mangel oder wenn Sie den Kaufvertrag nicht einhalten, riskieren Sie den Verlust Ihrer Kaution.
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt online, Sie erhalten eine E-Mail und eine SMS vom Dubai Land Department.
Denken Sie daran, zu überprüfen, dass dem Kaufvertrag keine Klauseln ohne Ihr Wissen hinzugefügt wurden. Zögern Sie nicht, all Ihre Fragen zu stellen und jeden Punkt zu klären. Unterschreiben Sie nicht übereilt.
7 - Erhalt des NOC
Das NOC (Non Objection Certificate) wird vom Bauträger und/oder der Gesellschaft, die für die Verwaltung der Immobilie zuständig ist, ausgestellt. Diese werden überprüfen, dass der Verkäufer keine ausstehenden Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie hat. Die Ausstellung des NOC ist Voraussetzung für die endgültige Bestätigung des Verkaufs durch das Dubai Land Department.
8 - Übertragung von Eigentum
Sobald der Bauträger das NOC ausgestellt und die Bank die Finanzierung bestätigt hat, kann ein Termin in einem Trustee Office vereinbart werden, das in Dubai einem Notar entspricht. Der Verkäufer, der Käufer oder ihre Vertreter müssen anwesend sein. Bei einer Bankfinanzierung muss auch ein Vertreter der Bank anwesend sein, ebenso wie der Immobilienmakler. Der Trustee überprüft den Scheck, die Gültigkeit der vorgelegten Dokumente und bestätigt die Eigentumsübertragung. Dieser Vorgang dauert etwa 15 Minuten.
9 - Herzlichen Glückwunsch zu Ihrem Erwerb!
Sobald die Transaktion vom Dubai Land Department bestätigt wurde, erhalten Sie Ihre Besitzurkunde oder Ihr Oqood direkt per E-Mail, nachdem Sie einen Termin beim Trustee Office vereinbart haben. Der Verkäufer übergibt Ihnen auch die Schlüssel für das Apartment oder die Villa sowie eventuelle Zugangskarten.
Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie?
Wenden Sie sich an unsere Leiter der Abteilung "Sekundärmarkt, Zoé und Fabien!