Guía para comprar en el mercado secundario
Comprar un piso o una villa en el mercado secundario de Dubai, el proceso paso a paso.
1 - Planificación financiera
Es esencial determinar con exactitud el presupuesto total para cualquier compra inmobiliaria. Esto es aún más cierto en el caso de una compra en el mercado secundario, ya que el importe total debe abonarse al vendedor en el momento de la transacción. En Dubai, sólo el 20% de las ventas de propiedades se realizan mediante un préstamo bancario, por lo que el vendedor esperará recibir los fondos rápidamente.
Para minimizar los retrasos y evitar visitas innecesarias, es esencial que haga balance de sus finanzas y su capacidad financiera. Si está pensando en comprar a crédito, le recomendamos que se reúna con un agente hipotecario antes de iniciar la búsqueda. Este profesional podrá indicarte el presupuesto máximo que puedes dedicar a la compra, en función de tu capacidad de pago y tu perfil.
Para determinar si cumple los requisitos, el agente de crédito le pedirá la siguiente información:
- Copia de su pasaporte
- Copia del carné de Emiratos o prueba de identidad
- Copia de su visado (si reside en Dubai)
- 3 últimas nóminas
- 3 extractos bancarios más recientes
- "Credit Score", emitido por el gobierno de Dubai o por su banco habitual.
Si decide comprar al contado, tendrá que tener en cuenta todos los gastos adicionales, que se añadirán al precio de la vivienda:
- 2% de comisión de agencia + 5% de IVA, lo normal en Dubai
- Tasa NOC, el documento expedido por el promotor para autorizar la reventa, hasta 1250 euros
- 4% Tasa del Departamento de Tierras de Dubai por registrar la transferencia de propiedad
- Hasta 1.000 euros de tasa fiduciaria, para procedimientos de transferencia de propiedad
A veces, estos costes pueden incluirse en la financiación bancaria.
Tenga en cuenta todos estos factores para determinar su presupuesto y, a continuación, pase al paso 2.
2 - Enumere sus criterios de búsqueda
Para que su búsqueda sea eficaz, es necesario que enumere sus criterios de búsqueda, ya que de lo contrario corre el riesgo de perder mucho tiempo y no encontrar el inmueble que le conviene. A continuación enumeramos los criterios que debe definir obligatoriamente antes de iniciar su búsqueda:
- Tipo de vivienda : piso o chalet
- Número de habitaciones y superficie
- Barrio: limite sus opciones a 2 o 3 barrios como máximo
- Distancia de su lugar de trabajo y/o del colegio de sus hijos: ¿qué está dispuesto a aceptar?
3 - Búsqueda del inmueble adecuado
Dubai Immo cuenta con un departamento dedicado al mercado secundario. Como tal, podemos ofrecerle varios cientos de propiedades, tanto pisos como chalets. Algunos son en exclusiva, mientras que otros forman parte de nuestra red de agencias asociadas. No obstante, también le recomendamos que consulte los principales sitios web de alquiler de pisos en Dubai. PropertyFinder, Bayut y Dubizzle se encuentran entre las mejores. Aquí encontrará casi todas las propiedades en venta en Dubai, incluidas las de nuestra agencia Elysee Vendome Real Estate LLC.
¿Cómo distinguir un anuncio auténtico de uno falso? Por desgracia, muchas agencias inmobiliarias publican anuncios falsos simplemente para ponerse en contacto con posibles compradores. Cuando visite los portales, asegúrese de leer la descripción del anuncio y compruebe que el texto coincide con las fotos. También le recomendamos que compruebe la fecha de publicación del anuncio. Si lleva publicado varios meses, probablemente esté obsoleto.
4 - Visitas
Si es posible, agrupe las visitas el mismo día y en la misma zona. En Dubai, algunos agentes están especializados en zonas concretas. A veces pueden presentarle varias opciones en el mismo edificio, en la misma comunidad o en el mismo barrio. Le recomendamos que centre su búsqueda en un máximo de 2 ó 3 agentes, de lo contrario se verá acosado por todos los agentes inmobiliarios de Dubai. También corre el riesgo de dar a los propietarios la impresión de que decenas de personas están interesadas en su propiedad, cuando puede que usted sea el único, y esto podría tener una desafortunada repercusión directa en el precio final de venta al influir negativamente en su capacidad de negociación.
Cuando visite los inmuebles, asegúrese de que todo funciona correctamente en los pisos, especialmente la presión de la ducha, que a veces es escasa en Dubai. En el caso de las villas, no dude en subir al tejado. También le recomendamos encarecidamente que visite todas las zonas comunes, e incluso que pregunte a las personas que conozca qué opinan de la residencia o de la comunidad. Compruebe también si hay solares vacíos cerca de la propiedad, en previsión de cualquier molestia futura. Si le gusta el inmueble, tome nota de cualquier defecto, ya que esto le ayudará a la hora de negociar.
5 - ¿Te gusta una propiedad? ¡Haz una oferta!
Pocas veces tendrás la oportunidad de ahorrar tanto dinero en tan poco tiempo, ¡así que no te lo pierdas! A continuación encontrará los artículos negociables:
- El precio
- Incluir el mobiliario en el precio de compra
- Incluir los electrodomésticos en el precio de compra
- Incluir la jardinería en el precio de compra
¿Cómo puedo negociar el precio de una vivienda en Dubai? Tenemos acceso a los precios de venta de todos los pisos y chalés de Dubai, en todas las residencias y comunidades. No dude en pedirnos estas cifras, ya que le permitirán negociar eficazmente con un vendedor que podría pedir más del precio de mercado. Si paga al contado, sin crédito bancario, y promete una venta rápida, esto también puede permitirle negociar ligeramente el precio. Un vendedor siempre preferirá negociar con un comprador que ya disponga de fondos y que no añada una cláusula suspensiva al contrato de compraventa.
6 - Firma del contrato de venta
Una vez acordados los términos del contrato por todas las partes, puede comenzar la fase administrativa. Estos son los documentos que deberá facilitar al propietario o a su agente inmobiliario para que preparen el contrato de compraventa (Contrato F):
- Copia de su pasaporte
- Copia de su documento de identidad de los Emiratos
- Copia de su visado
Estos documentos deben ser válidos.
También tendrá que entregar un depósito, normalmente el 10% del precio de venta.
Si vas a comprar a crédito, recuerda incluir una cláusula suspensiva por si no te conceden el préstamo.
En caso de defecto o de incumplimiento del contrato de compraventa, corre el riesgo de perder la fianza.
El contrato de venta se firmará en línea, y recibirá un correo electrónico y un mensaje de texto del Departamento de Tierras de Dubai.
No olvide comprobar que no se han añadido cláusulas al contrato de compraventa sin su conocimiento. No dudes en preguntar cualquier duda que tengas y aclarar todos los puntos. No firmes con prisas.
7 - Obtener el NOC
El NOC (Certificado de No Objeción) lo expide el promotor y/o la empresa responsable de la gestión de la propiedad. Estas empresas comprobarán que el vendedor no tiene deudas pendientes relacionadas con la propiedad. La emisión del NOC es esencial para la validación final de la venta por parte del Departamento de Tierras de Dubai.
8 - Transferencia de propiedad
Una vez que el promotor ha emitido la NOC y el banco ha aprobado la financiación, se puede concertar una cita en una oficina fiduciaria. Deben estar presentes el vendedor, el comprador o sus representantes. Un representante del banco, en caso de financiación bancaria, también estará presente, al igual que el agente inmobiliario. El fideicomisario comprobará el cheque y la validez de los documentos presentados, y validará la transferencia de propiedad. Este procedimiento dura unos 15 minutos.
9 - ¡Enhorabuena por su compra!
Una vez que la transacción haya sido validada por el Departamento de Suelo de Dubai, recibirá su título de propiedad u Oqood directamente por correo electrónico, tras su cita en la Oficina Fiduciaria. El vendedor también le entregará las llaves del piso o chalet, así como las tarjetas de acceso.
¿Busca una vivienda?
Póngase en contacto con nuestros responsables del departamento de Mercado Secundario, Zoé y Fabien.