Faut-il investir à Ras Al Khaimah ?
En raison de l’ouverture prochaine du Wynn Marjan Island, le premier casino des Emirats arabes unis, l’investissement immobilier à Ras Al Khaimah a le vent en poupe. Les lancements se multiplient, et les prix des projets sur plan s’envolent, dépassant pour certains les prix des projets en bord de mer de Dubai. Mais les promesses de rendement à deux chiffres et de plus-value seront-elles tenus ? Qu’en est-il vraiment ? Dans cet article, je vous livre mon opinion sur ce marché, et sur les dangers qu’il comporte, en m’appuyant sur des éléments aussi factuels que possible.
Ras Al Khaimah, le nouveau Las Vegas ?
Certainement pas. A Las Vegas, il y a aujourd’hui près de 80 casinos sur le célèbre Strip. Avec un seul casino, et peut-être deux d’ici 5 ans, nous sommes très loin des chiffres de Las Vegas.
Certains agents présentent également le Wynn Marjan Island comme le futur plus grand casino du monde. Il n’en est rien. Il existe de beaucoup plus grands casinos à travers le monde, notamment aux Etats-Unis et à Macao.
Comparer Ras Al Khaimah à Las Vegas, en raison de la seule présence d’un casino, est une grossière erreur, ou pire, un mensonge. Et d’ailleurs à Las Vegas, les prix de l’immobilier ne sont pas si élevés que cela.
Un casino aux portes de Dubai
Pas tout à fait. Pour vous rendre à Marjan Island depuis le Burj Khalifa, comptez environ 1h20 de route en heure creuse. Aux heures de pointe, le temps de trajet peu rapidement atteindre 2h. Et c’est encore plus long si partez de la Marina ou de la Palm Jumeirah. Oubliez l’idée de vivre à Ras Al Khaimah et de venir travailler au quotidien sur Dubai.
Des casinos à Dubai et Abu Dhabi prochainement ?
Nous le savons le Groupe MGM, un de plus grands propriétaires de casinos du monde, a déposé des demandes de licence à Dubai et Abu Dhabi. Son objectif est clair : ouvrir plusieurs casinos dans les deux principales villes des Emirats.
La construction de trois établissements a déjà commencé. Le Bellagio, l’Aria et le MGM Grand sont actuellement en construction sur une île privée en plein Jumeirah, à côté du Burj Al Arab. La fin des travaux devrait être pour 2028 au plus tard.
Comme indiqué à plusieurs reprises par le CEO du Groupe MGM, William Hornbuckle, les licences n’ont pas encore été délivrées. Ce ne serait, d’après lui, qu’une question de temps.
Les conséquences de l’ouverture de casinos à Dubai
Le Wynn Marjan Islan sera un complexe exceptionnel, cela ne fait aucun doute. Mais sera-t-il suffisamment supérieurs aux établissements du Groupe MGM construits en plein Dubai, pour justifier près de 2h de trajet aller-retour ? La question se posera très certainement, et pas sur que Ras Al Khaimah sorte vainqueur de cette compétition avec Dubai.
La rumeur d’un casino à Abu Dhabi
Des rumeurs tenaces annoncent l’ouverture d’un casino dans les prochaines années à Abu Dhabi, probablement sur Yas Island, à proximité de Disneyland. Il faut dire qu’il y a aujourd’hui environ 3h de route entre le centre d’Abu Dhabi et Marjan Island, et difficile d’imaginer que des touristes d’Abu Dhabi feraient un trajet aussi long pour aller jouer au casino. Un casino sur Yas Island pourraient encore dynamiser davantage le marché immobilier local, déjà porté par l’annonce de l’ouverture de Disneyland en 2030-2032.
Plus-value et rendement locatif à deux chiffres assurés à Ras Al Khaimah ?
C’est ce que nous entendons beaucoup sur les réseaux sociaux. Mais personnellement, je suis sceptique. En effet, je pense que les personnes intéressées par le casino feront le choix de dormir à l’hôtel, et non pas de louer un Airbnb. Avec 1500 chambres, le Wynn Resort sera un concurrent de poids pour les appartements disponibles à la location courte durée. Nous savons que Wynn propose des prix attractifs pour attirer les joueurs, c’est le cas dans tous ses hôtels, et ce sera encore vraisemblablement le cas à Ras Al Khaimah.
Pour ce qui est des plus-values et de la revente, le marché local n’est pas encore suffisamment liquide pour garantir des sorties rapides avec plus-value. Peu d’agents immobiliers sont basés à Ras Al Khaimah, et difficile d’imaginer que les agents de Dubai fassent le trajet avec RAK au quotidien pour gérer des reventes. Et c’est pareil pour la location.
Conclusion
Je pense qu’il est risqué aujourd’hui d’investir des sommes importantes à Ras Al Khaimah. Si jamais des casinos étaient officiellement annoncés à Dubai ou Abu Dhabi, les conséquences sur le marché immobilier de RAK pourraient être immédiates et sévères, avec une panique potentielle des investisseurs, et certainement une baisse des prix à la revente.
Voyez Ras Al Khaimah comme un objet de diversification, si vous avez déjà investi sur Dubai et Abu Dhabi.
Ne vous trompez pas d’objectif, et soyez réalistes quant aux performances financières attendues pour cet investissement.
Vous souhaitez en parler ? Contactez moi au +971 56 367 2667.
Guillaume Giroux, fondateur de Dubai Immo et expert immobilier, Dubai, UAE
En tant que fondateur du Groupe Dubai Immo et investisseur immobilier, je vous informe chaque jour sur l’actualité du marché de Dubaï. Mon objectif est de vous fournir toutes les clés nécessaires pour investir de manière éclairée et sécurisée, en vous partageant des analyses pointues et des conseils stratégiques.
