Ипотека в Дубае: изменения с 1 февраля 2025 года

С 1 февраля 2025 года Центральный банк Объединенных Арабских Эмиратов ввел новые правила ипотечного кредитования в Дубае. Отныне сборы за покупку недвижимости, включая сборы Земельного департамента и агентств Дубая, больше не будут включаться в сумму ипотечного кредита. Это изменение оказывает значительное влияние на инвесторов и покупателей жилья, которые теперь должны будут предусмотреть эти дополнительные расходы при покупке недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим последствия этого нового правила, его влияние на рынок недвижимости Дубая и возможные решения для инвесторов.

Понимание изменений в платежах по ипотеке

До февраля 2025 года покупатели могли включить до 6 % сборов (4 % для Земельного департамента Дубая и 2 % для агентов по недвижимости) в свою ипотеку. Это означало, что данные расходы не нужно было оплачивать сразу, они включались в общую сумму финансирования недвижимости.

Согласно новым правилам, теперь эти сборы должны оплачиваться отдельно, в дополнение к первоначальному взносу, требуемому банком. Это решение призвано укрепить финансовую стабильность рынка недвижимости, однако оно усложняет для некоторых покупателей задачу стать собственниками жилья.

Давайте рассмотрим конкретный пример:

• До февраля 2025 года: покупатель, желающий приобрести недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов с кредитом в размере 80%, мог профинансировать расходы в размере 120 000 дирхамов за счет своего кредита.
• После февраля 2025 года: вам придется оплатить эти расходы в дополнение к вашему личному взносу, что представляет собой более высокую непосредственную стоимость. Вместо 20-процентного первоначального взноса инвестор должен будет внести минимальный первоначальный взнос в размере 26 %.

Это изменение заставляет покупателей пересмотреть свою стратегию финансирования, прежде чем инвестировать в недвижимость в Дубае.

Почему было введено это изменение?

Центральный банк Эмиратов решил применить эту меру по нескольким причинам:

1. Укрепление стабильности рынка недвижимости: обязывая покупателей немедленно оплачивать эти расходы, власти ограничивают чрезмерную задолженность.
2. Снижение риска возникновения пузыря на рынке недвижимости: более строгое финансирование поможет избежать чрезмерного роста цен, вызванного легким заимствованием.
3. Защита финансовых институтов: банки, которые выдают кредиты более осмотрительно, менее подвержены риску дефолта.
4. Поощрение платежеспособных покупателей: эта мера благоприятствует инвесторам и покупателям с реальными финансовыми возможностями.

Это решение является частью усилий по регулированию рынка недвижимости Дубая, который привлекает множество иностранных инвесторов. Вводя эти новые правила, правительство стремится обеспечить более здоровый, стабильный и устойчивый рынок.

Какое влияние это окажет на покупателей и инвесторов?

1. Увеличение первоначальной стоимости приобретения

Новые правила означают, что покупателям требуется больше наличных денег для завершения сделки. Это может усложнить покупку для :

• Первые покупатели, которые часто ограничены в средствах.
• Иностранные инвесторы, которым необходимо предусмотреть дополнительное финансирование.
• Покупатели, которые хотят получить максимальное финансирование, поскольку их кредитные возможности снижены.

2. Возможное замедление темпов заключения сделок

Рынок недвижимости Дубая известен своим быстрым ростом и привлекательностью. Однако новые меры могут замедлить объемы сделок, особенно на вторичном рынке, где покупатели часто финансируют значительную часть своих покупок за счет ипотечных кредитов.

Застройщикам и агентствам, возможно, придется адаптировать свои предложения, чтобы привлечь покупателей и компенсировать эти новые расходы.

3. Возможность для кредитоспособных покупателей

С другой стороны, это изменение может стать возможностью для покупателей с хорошими финансовыми возможностями. В условиях потенциального падения спроса некоторые продавцы могут быть готовы к переговорам о цене, чтобы завершить продажу.

Решения для покупателей, столкнувшихся с новыми правилами

Если вы думаете о покупке недвижимости в Дубае, есть несколько способов обойти или минимизировать влияние этих новых правил.

1. Выбирайте недвижимость с планом оплаты от застройщика

Многие застройщики в Дубае предлагают привлекательные планы платежей, которые позволяют распределить оплату на несколько месяцев или лет. Некоторые из них могут включать предложения без платы за DLD или предлагать гибкие платежи, чтобы облегчить первоначальные финансовые затраты.

2. Воспользуйтесь специальными предложениями от промоутеров

Столкнувшись с новыми правилами, некоторые промоутеры могут запустить рекламные предложения, такие как :

• Возмещение расходов на ДЛД (4%).
• Планы выплат в течение 5-10 лет после сдачи дома.
• Снижение отпускных цен для привлечения покупателей.

3. Работа с ипотечным брокером

Специализированные ипотечные брокеры могут помочь покупателям найти оптимальные финансовые решения, подобрав условия кредитования и определив банки, предлагающие наиболее привлекательные ставки.

4. Переговоры о ценах на продажу

В связи с новыми правилами некоторые продавцы на вторичном рынке могут быть готовы снизить цену, чтобы компенсировать дополнительные расходы, которые понесут покупатели. Хорошие переговоры могут сэкономить несколько тысяч дирхамов на конечной покупке.

Что делать, если ваш кредит будет одобрен до февраля 2025 года?

Покупатели, получившие разрешение на ипотеку до февраля 2025 года, все еще могут воспользоваться старыми правилами при одном условии:

• Передача прав собственности должна быть завершена до 31 марта 2025 года.

После этой даты даже покупатели с предварительным одобрением должны будут соблюдать новые правила и оплачивать сборы отдельно.

Вывод: как мы можем адаптироваться к этим изменениям?

Рынок недвижимости Дубая остается чрезвычайно привлекательным, несмотря на новые правила. Опытные покупатели и инвесторы просто должны адаптировать свою стратегию, чтобы оптимизировать свои инвестиции.

Ключи к успеху:

1. Заранее спланируйте свой бюджет, чтобы предусмотреть дополнительные расходы.
2. Изучите предложения от разработчиков, которые предоставляют возможность оплаты.
3. Проконсультируйтесь с экспертом по недвижимости, чтобы получить наилучшие возможности финансирования и советы.
4. Договоритесь о ценах, чтобы компенсировать увеличение первоначальных затрат.

Хотя эти новые правила накладывают дополнительное финансовое бремя на покупателей, они гарантируют большую стабильность на рынке недвижимости и поощряют действительно платежеспособных инвесторов.

Если вы хотите инвестировать в Дубай, необходимо сотрудничать с экспертом по недвижимости, чтобы определить лучшие возможности и структурировать правильное финансирование для вашего проекта.

Статья написана :
Гийом Жиру, основатель компании Dubai Immo и эксперт по недвижимости, Дубай, ОАЭ

Являясь основателем компании Dubai Immo Group и инвестором в недвижимость, я ежедневно предоставляю вам свежие новости о рынке Дубая. Моя цель - предоставить вам всю информацию, необходимую для разумного и безопасного инвестирования, поделившись своим глубоким анализом и стратегическими советами.