Distress deals à Dubaï : vraie aubaine ou étiquette marketing collée sur n’importe quel bien ?

Le terme de « Distress Deal » est entrain de perdre tout son sens. Souvent utilisé à tord par les agents immobiliers, dans le but de faire croire à une bonne affaire. C’est la raison pour laquelle j’ai décidé de publier cet article. Pour ré-expliquer une bonne fois pour toute ce qu’est un vrai distress deal, et vous apprendre à éviter les fausses bonnes affaires.

Qu’est-ce qu’un véritable distress deal à Dubai ?

Un Distress Deal est une vente réalisée sous la contrainte. Ce n’est pas un vendeur pressé de vendre. Ce n’est certainement pas un bien vendu sur plan par un promoteur. Un distress deal, c’est lorsqu’un propriétaire doit vendre dans un délais très court, par exemple pour l’une des raisons ci-dessous :

• impossibilité d’honorer une échéance de paiement
• problème financier important
• besoin immédiat de liquidité
• divorce
• succession urgente
• départ du pays
• société en liquidation

En plus de ce critère d’urgence, la vente doit se faire à un prix significativement en-dessous du prix du marché. Pas forcément en-dessous du prix d’achat, car le vendeur peut avoir acheté il y a longtemps et tout de même faire une plus-value, tout en vendant en-dessous du prix du marché.

Pourquoi entend-on ce terme partout aujourd’hui ?

Parce que les « Distress deals » font rêver. Qui n’a pas envie de faire une bonne affaire ? La crédulité de certains investisseurs, poussent certains agents immobiliers à utiliser ce terme de manière trompeuse. Certains agents présentent des offres de biens vendus sur plan comme des distress deals. Une honte, et une volonté de tromper l’investisseur dans le seul but de toucher une belle commission. La vérité, c’est que les distress deals existent partout, pas seulement à Dubai. Acheter sous le marché dans de bonnes conditions financières, ça a toujours été possible partout dans le monde, si on est bien connecté et pr^t financièrement.

Les questions à poser avant de croire à un Distress Deal

Avant de croire un discours commercial, il est essentiel de poser quelques questions simples. Les réponses permettront souvent de savoir si vous êtes réellement face à une opportunité ou simplement à une annonce bien présentée.

La première question est évidente : pourquoi le propriétaire vend-il ? Un vendeur qui souhaite financer un nouveau projet ou acheter un autre appartement n’est pas nécessairement en difficulté.

Demandez également depuis combien de temps le bien est en vente. Une véritable opportunité disparaît généralement très vite. Si le bien est disponible depuis plusieurs mois, il existe probablement une explication.

Il est également important de comparer le prix demandé avec les dernières transactions réalisées dans la résidence ou le quartier. Les données de marché sont beaucoup plus fiables que les arguments commerciaux.

Enfin, n’hésitez pas à demander quel était le prix d’achat initial du vendeur. Dans de nombreux cas, un appartement présenté comme un distress deal permet pourtant au propriétaire de réaliser une confortable plus-value. Cela ne signifie pas que le bien est mauvais, mais simplement que le terme utilisé est inapproprié.

Tout simplement en raison de leur nature.

Comment vérifier qu’il s’agit réellement d’une bonne affaire ?

La seule façon de déterminer si un appartement constitue une véritable opportunité est de comparer des données objectives. Un bon investissement ne se juge jamais sur une simple annonce ou sur les promesses d’un agent immobilier.

Commencez par analyser le prix au mètre carré en le comparant aux ventes récentes du même immeuble ou du même quartier. Vérifiez ensuite les caractéristiques précises du bien : étage, vue, exposition, superficie, qualité des finitions, plan de l’appartement ou encore niveau des prestations. Deux appartements situés dans la même résidence peuvent présenter une différence de valeur importante.

Il faut également tenir compte du potentiel de revente, du rendement locatif attendu et de la réputation du promoteur. Un appartement légèrement plus cher peut parfois constituer un investissement beaucoup plus intéressant qu’un bien vendu à prix cassé mais difficile à revendre.

Chez un professionnel sérieux, chaque recommandation devrait être accompagnée de comparatifs concrets et de données de marché. Si la seule justification repose sur les mots « distress deal » ou « prix exceptionnel », il est préférable de rester prudent.

Pourquoi avoir une vraie stratégie est indispensable

Avant de vous l’acquisition d’un « distress deal », vous devez avoir une stratégie. Celle-ci peut d’ailleurs être construite avec votre agent immobilier, qui est là pour vous guider. Vous pouvez profiter d’une opportunité de marché pour générer un rendement locatif plus élevé. Pour cela, vérifiez bien les prix réels des locations des biens similaires et de l’éventuelle vacance locative. Vous pouvez l’acheter pour essayer de le revendre rapidement. Vérifiez donc bien les prix réels des transactions, le nombre de bien similaires disponibles à la vente. Si vous envisagez d’occuper le bien vous-même, alors il suffit de vérifier que le prix de vente est réellement intéressant. Dans tous les cas, préparez votre prochain coup, afin de ne pas vous retrouver en mauvaise posture.

Le vrai problème : acheter un faux Distress Deal peut coûter très cher

Le principal danger n’est pas de manquer une bonne affaire. Le véritable risque est de croire que vous réalisez une excellente opération alors que vous achetez simplement au prix du marché, voire au-dessus de sa valeur réelle.

Lorsqu’un investisseur pense bénéficier d’une remise exceptionnelle, il vérifie souvent beaucoup moins les éléments essentiels. Il accorde davantage de confiance au discours commercial et prend parfois sa décision dans l’urgence, de peur de voir l’opportunité lui échapper. Certains biens ont parfois été acheté beaucoup trop cher par un investisseur. Même revendus avec une décote, ils peuvent être de mauvais investissement.

Et quelques années plus tard, au moment de la revente, la réalité du marché apparaît. L’appartement n’offre pas la plus-value espérée, la demande est moins forte que prévu ou le prix payé était finalement parfaitement conforme au marché. L’investisseur a simplement acheté un bien ordinaire en croyant réaliser un achat exceptionnel.

En immobilier, une mauvaise décision ne coûte pas seulement quelques milliers d’euros. Elle peut représenter plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers d’euros selon la valeur du bien. C’est pourquoi il est indispensable de s’appuyer sur des faits plutôt que sur des arguments marketing.

Artikel verfasst von :
Guillaume Giroux, Gründer von Dubai Immo und Immobilienexperte, Dubai, VAE

Als Gründer der Dubai Immo Group und Immobilieninvestor informiere ich Sie täglich über die aktuellen Entwicklungen auf dem Markt in Dubai. Mein Ziel ist es, Ihnen alle notwendigen Schlüssel zu liefern, um fundiert und sicher zu investieren, indem ich Ihnen scharfe Analysen und strategische Ratschläge mitteile.