Avant d’investir à Dubaï, regardez aussi qui achète avec vous
Lorsque je visite un nouveau projet immobilier, je regarde évidemment son emplacement, son architecture, le promoteur, les prestations ou encore le prix au mètre carré. Mais il y a une autre chose qui m’intéresse énormément et dont on parle très peu : le profil des personnes qui investissent dans la résidence. Avec les années, je me suis rendu compte que la qualité d’un investissement ne dépend pas uniquement du bâtiment lui-même. Elle dépend aussi des propriétaires qui vont l’occuper ou y investir.
C’est une réflexion que j’ai développée au fil des années et après avoir accompagné plusieurs milliers d’investisseurs. Je pense même que c’est un indicateur que beaucoup devraient regarder avant de réserver un appartement. Car lorsqu’une résidence attire les mauvais profils d’investisseurs, les conséquences peuvent parfois se faire sentir pendant plusieurs années.
On n’investit jamais seul dans une résidence
Lorsque vous achetez un appartement, vous devenez copropriétaire avec parfois plusieurs centaines d’autres investisseurs. Même si chacun possède son logement, tout le monde partage en réalité le même immeuble, la même image de la résidence et souvent le même marché de la revente.
Si la majorité des propriétaires ont une vision patrimoniale, souhaitent conserver leur bien et recherchent des revenus locatifs sur le long terme, le marché est généralement beaucoup plus stable. Les appartements arrivent progressivement sur le marché, les loyers évoluent de manière saine et la résidence conserve une bonne réputation.
À l’inverse, lorsque tout le monde poursuit exactement la même stratégie spéculative, je considère que le risque augmente fortement.
Je me méfie lorsque tout le monde pense revendre avant la livraison
Depuis plusieurs années, j’entends souvent la même phrase : « Je vais réserver aujourd’hui et revendre avant la remise des clés avec une belle plus-value. »
Cette stratégie peut fonctionner. Beaucoup d’investisseurs y sont parvenus dans certaines périodes du marché. Le problème apparaît lorsque cette stratégie devient celle de la quasi-totalité des acheteurs.
Imaginez une résidence de 500 appartements. Si 300 ou 400 propriétaires souhaitent tous vendre quelques mois avant la livraison, ils deviennent automatiquement concurrents. Les acheteurs auront l’embarras du choix et certains vendeurs devront accepter de baisser leurs prix pour trouver un acquéreur. Plus l’offre est importante, plus la pression sur les prix augmente.
C’est exactement pour cette raison que je préfère toujours des projets où les profils d’investisseurs sont variés.
Les promesses irréalistes créent souvent beaucoup de déceptions
Les réseaux sociaux ont parfois donné l’impression que l’immobilier à Dubaï était une machine à fabriquer des plus-values. Certains investisseurs arrivent aujourd’hui avec la conviction qu’ils gagneront forcément beaucoup d’argent en quelques mois ou qu’ils obtiendront systématiquement des rendements de 9 ou 10 %.
La réalité est évidemment plus nuancée. Oui, Dubaï offre d’excellentes opportunités. Oui, certains investisseurs réalisent de très belles opérations. Mais cela ne signifie pas que chaque appartement prendra automatiquement de la valeur ou que chaque résidence offrira des rendements exceptionnels.
Lorsque trop d’investisseurs achètent avec des attentes irréalistes, les déceptions peuvent être importantes si le marché ralentit ou évolue différemment de ce qu’ils avaient imaginé.
Le plus grand danger, ce sont les investisseurs qui ne peuvent pas aller jusqu’au bout
C’est probablement le point qui m’inquiète le plus aujourd’hui.
Les plans de paiement proposés par les promoteurs permettent d’investir avec un apport relativement limité. C’est une excellente chose lorsqu’un investisseur dispose réellement des moyens de financer son acquisition jusqu’à la livraison.
En revanche, je rencontre parfois des personnes qui achètent uniquement parce qu’elles pensent revendre avant de devoir payer les dernières échéances. Elles n’ont pas prévu de conserver le bien et ne disposent pas des fonds nécessaires si la revente ne se réalise pas.
Cette stratégie peut fonctionner dans un marché extrêmement liquide. Mais si les conditions changent, si les acheteurs se font plus rares ou si plusieurs centaines de propriétaires essaient de vendre au même moment, ces investisseurs peuvent rapidement se retrouver en difficulté. Ils sont alors parfois contraints de vendre dans l’urgence, ce qui crée une pression supplémentaire sur les prix de toute la résidence.
Un projet attire souvent le type d’investisseurs pour lequel il a été conçu
Avec le temps, on remarque que certaines résidences séduisent principalement des familles qui souhaitent y vivre, tandis que d’autres attirent presque exclusivement des investisseurs à la recherche d’une revente rapide.
Je préfère largement les projets où l’on retrouve un mélange de propriétaires occupants, d’investisseurs de long terme et d’acheteurs internationaux qui construisent un patrimoine. Cette diversité rend généralement la résidence plus résiliente face aux différents cycles du marché.
À l’inverse, lorsqu’un projet est vendu presque exclusivement sur la promesse d’une énorme plus-value ou d’un rendement exceptionnel, je prends toujours un peu plus de recul. L’histoire montre que les marchés où tout le monde poursuit exactement la même stratégie deviennent souvent plus fragiles.
C’est aussi pour cette raison que je sélectionne les projets que nous proposons
Chez Dubai Immo, nous ne regardons pas uniquement la qualité d’un promoteur ou les prestations d’une résidence. Nous essayons également de comprendre quel type d’investisseurs le projet attire.
Je préfère parfois renoncer à commercialiser une résidence plutôt que d’envoyer mes clients dans un projet où une grande partie des acheteurs semblent avoir une vision très court terme ou reposent uniquement sur des promesses de revente rapide. Cette approche nous fait peut-être perdre quelques ventes aujourd’hui, mais je suis convaincu qu’elle protège beaucoup mieux les intérêts de nos clients sur le long terme.
Mon avis
Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous n’achetez jamais uniquement un appartement. Vous achetez aussi une copropriété, un quartier, un promoteur et, d’une certaine manière, une communauté de propriétaires. C’est pourquoi je pense qu’il est essentiel de regarder qui investit à vos côtés.
Si la majorité des acheteurs comprend réellement le fonctionnement de l’immobilier, dispose des moyens d’aller jusqu’à la livraison et adopte une vision patrimoniale, c’est généralement un excellent signal. En revanche, si tout le monde est persuadé qu’il revendra en quelques mois avec une énorme plus-value, que les rendements seront forcément extraordinaires et que personne n’a prévu de conserver son bien, je préfère rester prudent.
Avec les années, j’ai appris qu’un bon investissement ne dépend pas uniquement de la qualité du projet. Il dépend aussi beaucoup des personnes qui choisissent d’y investir avec vous. C’est un critère que j’analyse systématiquement avant de prendre une décision, et je pense que tout investisseur devrait faire de même.
Guillaume Giroux, fundador de Dubai Immo y experto inmobiliario, Dubai, EAU.
Como fundador del Grupo Dubai Immo e inversor inmobiliario, le traigo actualizaciones diarias sobre el mercado de Dubai. Mi objetivo es proporcionarle toda la información que necesita para invertir de forma inteligente y segura, compartiendo mis análisis en profundidad y mis consejos estratégicos.
