Les erreurs que je vois revenir chaque semaine chez les nouveaux investisseurs
Après plusieurs années passées à accompagner des investisseurs à Dubaï, je remarque une chose assez étonnante : les mêmes erreurs reviennent presque toujours. Les profils changent, les budgets sont différents et les objectifs ne sont pas les mêmes, mais certaines habitudes se répètent semaine après semaine. Ce n’est pas une question d’intelligence ou d’expérience. C’est simplement que beaucoup de personnes découvrent le marché immobilier de Dubai avec des idées reçues ou des attentes qui ne correspondent pas toujours à la réalité.
Le plus intéressant, c’est que la plupart de ces erreurs pourraient être évitées avec un peu plus de méthode. Elles ne concernent pas uniquement Dubaï. Je les ai également observées chez des investisseurs qui avaient déjà acheté dans d’autres pays. Voici celles qui reviennent le plus souvent et que j’essaie systématiquement d’éviter dans mes propres investissements.
Chercher le rendement le plus élevé
C’est probablement l’erreur la plus fréquente. Beaucoup de nouveaux investisseurs commencent leurs recherches en demandant quel projet offre le meilleur rendement locatif. Pourtant, un rendement élevé ne signifie pas automatiquement qu’il s’agit du meilleur investissement. Il faut aussi vérifier les informations communiquées par les promoteurs et agents immobiliers, surtout en ce qui concerne les rendements locatifs. Il ne faut pas faire preuve de naïveté et toujours envisagé les pires scénarios.
Je préfère généralement un appartement qui générera un rendement légèrement inférieur mais qui conservera une forte demande locative et un bon potentiel de valorisation. L’immobilier ne se résume jamais à un pourcentage affiché dans une brochure ou sur une vidéo Instagram. La qualité de l’emplacement, la réputation du promoteur et la facilité de revente sont souvent beaucoup plus importantes sur le long terme.
Acheter parce que tout le monde achète
Les réseaux sociaux jouent un rôle important dans cette erreur. Lorsqu’un projet devient très populaire, beaucoup d’investisseurs ont peur de passer à côté d’une opportunité. Ils réservent alors un appartement sans réellement prendre le temps d’analyser le marché ou de comparer avec d’autres résidences.
Je me méfie toujours des effets de mode. Ce n’est pas parce qu’un projet est très visible sur Instagram, sur TikTok ou que tout le monde en parle qu’il s’agit forcément du meilleur choix. Les décisions les plus rentables sont souvent celles que l’on prend calmement, loin de l’euphorie.
Penser uniquement à la revente
Je rencontre régulièrement des investisseurs qui achètent un appartement avec une seule idée en tête : le revendre avant la livraison. Cette stratégie peut fonctionner, mais elle ne doit jamais être la seule issue envisagée.
Avant chaque investissement, je me demande toujours si je serais heureux de conserver ce bien plusieurs années. Si la réponse est non, je préfère généralement chercher une autre opportunité. Un bon investissement doit rester cohérent même si les conditions de marché évoluent.
Sous-estimer l’importance du promoteur
Beaucoup de nouveaux investisseurs passent des heures à comparer les plans ou les prestations, mais très peu prennent le temps d’étudier le promoteur. Pourtant, c’est lui qui va construire la résidence, gérer le chantier et livrer le projet.
Je considère que le choix du promoteur est presque aussi important que le choix de l’appartement lui-même. Son historique, la qualité de ses précédentes réalisations, le respect des délais et sa réputation doivent toujours faire partie de l’analyse.
Acheter un appartement qui ne leur correspond pas
Il arrive souvent que des investisseurs choisissent un bien parce qu’il plaît à leur entourage ou parce qu’il est présenté comme le plus rentable du moment. Pourtant, chaque stratégie est différente.
Un investisseur qui recherche des revenus locatifs n’achètera pas forcément le même appartement qu’une personne qui privilégie la valorisation du capital ou qui souhaite préparer une résidence secondaire. Avant de choisir un bien, il faut d’abord définir clairement son objectif.
Ne pas penser au pire scénario
Je remarque que beaucoup de personnes analysent uniquement ce qui pourrait arriver si tout se passe parfaitement. Elles imaginent une forte hausse des prix, une revente rapide et une location immédiate.
Personnellement, je fais toujours l’exercice inverse. Je me demande ce qui se passerait si le marché ralentissait, si je devais conserver le bien plus longtemps ou si la revente prenait plusieurs mois. Si l’investissement reste intéressant dans ce scénario, alors je suis beaucoup plus serein.
Vouloir aller trop vite
L’immobilier est probablement l’un des rares domaines où prendre son temps est souvent un avantage.
J’ai rarement vu un investisseur regretter d’avoir réfléchi quelques jours de plus. En revanche, j’ai rencontré plusieurs personnes qui regrettaient d’avoir signé trop rapidement parce qu’elles avaient peur de manquer une opportunité.
Il existe toujours d’autres projets, d’autres appartements et d’autres opportunités. Une mauvaise décision coûte généralement beaucoup plus cher qu’une opportunité manquée.
Écouter uniquement les personnes qui pensent comme eux
C’est une erreur plus discrète, mais elle est très fréquente. Beaucoup d’investisseurs cherchent uniquement des avis qui confirment ce qu’ils ont déjà décidé.
J’essaie au contraire de faire l’inverse. Lorsque je suis convaincu par un projet, je cherche volontairement les arguments qui pourraient me faire changer d’avis. Cette démarche permet souvent d’identifier des risques que l’on n’avait pas envisagés.
Je pense qu’un bon conseiller n’est pas celui qui vous dit toujours que vous avez raison. C’est celui qui ose également vous expliquer pourquoi il n’achèterait pas certains projets.
Mon avis honnête
Avec le temps, je me suis rendu compte que les meilleurs investissements ne sont pas forcément ceux qui promettent les plus fortes plus-values ou les rendements les plus impressionnants. Ce sont souvent ceux qui ont été choisis avec méthode, sans précipitation et avec une vision de long terme.
Les investisseurs qui réussissent le mieux ne prennent pas nécessairement de meilleures décisions parce qu’ils disposent de plus d’argent. Ils prennent de meilleures décisions parce qu’ils évitent les erreurs que beaucoup d’autres répètent encore et encore. C’est exactement cette approche que j’essaie d’appliquer à mes propres investissements et que nous transmettons chaque jour aux clients de Dubai Immo.
Guillaume Giroux, fundador de Dubai Immo y experto inmobiliario, Dubai, EAU.
Como fundador del Grupo Dubai Immo e inversor inmobiliario, le traigo actualizaciones diarias sobre el mercado de Dubai. Mi objetivo es proporcionarle toda la información que necesita para invertir de forma inteligente y segura, compartiendo mis análisis en profundidad y mis consejos estratégicos.
