В Дубае строится слишком много квартир?
Наблюдатели и инвесторы регулярно задаются вопросом: не слишком ли много и быстро строится в Дубае? Запуск внеплановых проектов следует один за другим, новые районы строятся в постоянном темпе, а линия горизонта развивается год от года. Многие опасаются "перестройки". Однако тщательный анализ стратегии эмирата показывает, что такие темпы - не признак избыточности, а конкретное выражение его долгосрочных амбиций.
Мегаполис готовит свое демографическое будущее
Первое объяснение кроется в демографии. В городском генеральном плане "Дубай 2040" власти определили четкий курс: к 2040 году численность населения должна увеличиться почти вдвое. Эмират, в котором в 2020 году проживало около 3,3 миллиона человек, готовится принять от 5,8 до 6 миллионов постоянных жителей в течение следующих нескольких десятилетий. Если учесть дневное население - рабочих, приезжих, временных жителей, - то прогнозы даже превысят 7 миллионов человек.
На этом фоне нынешнее предложение жилья не является переизбытком, а скорее необходимым предвосхищением. Размещение двух миллионов дополнительных жителей при одновременном развитии туристического, гостиничного и парагостиничного предложения предполагает строительство огромного количества жилья.
Новый аэропорт, созданный для нового масштаба
Другим важным фактором является масштаб инвестиций в инфраструктуру, особенно в сектор воздушного транспорта. Новый международный аэропорт Аль-Мактум, который сейчас расширяется, рассчитан на обслуживание от 150 до 260 миллионов пассажиров в год, что сделает его крупнейшим аэропортом в мире. Такая пропускная способность - не просто техническая деталь: она возвещает о стремлении Дубая стать ведущим мировым авиаузлом.
В то же время международный аэропорт DXB каждый год бьет новые рекорды посещаемости. Эти объекты инфраструктуры привлекают не только туристов, но и бизнесменов, международных талантов и долгосрочных жителей. В результате давление на жилье возросло.
Одно из самых мощных туристических направлений в мире
Дубай также укрепил свой статус ведущего мирового туристического направления. Число международных посетителей продолжает расти, чему способствует все более разнообразное предложение: культура, гастрономия, спортивные мероприятия, тематические парки, пляжи, пустыня, шопинг, роскошные курорты, а вскоре и новые туристические достопримечательности, которые еще находятся в стадии разработки.
Этот приток постоянно подпитывает спрос на жилье, будь то отели, квартиры для отдыха или вторые дома. Грань между туризмом и проживанием становится все более размытой: многие приезжие возвращаются несколько раз в год, а затем покупают жилье или оседают в нем.
Контролируемая стратегия, далекая от мифа о чрезмерной застройке
Страх перед избыточным предложением часто основан на статичном представлении о городе. Но Дубай совсем не статичен. Его городское развитие основано на централизованном планировании, которое предвидит потребности на 10, 20 и 30 лет вперед. Распространение проектов недвижимости является частью последовательной стратегии:
плотность застройки уже урбанизированных территорий
создание структурирующих городских центров
продвижение портфеля недвижимости на более высокий уровень, с позиционированием на премиум и ультрапремиум рынках
постоянная модернизация дорожной, школьной, медицинской и туристической инфраструктуры
Необходимо также учитывать разнообразие спроса. Население состоит не только из зарегистрированных резидентов. Это и временные рабочие, и иностранные предприниматели, и цифровые кочевники, и международные инвесторы, и путешественники из стран Персидского залива, и домовладельцы, которые живут в своей недвижимости всего несколько месяцев в году. К этому добавляется социологическая эволюция: Дубай привлекает все больше семей с высоким уровнем дохода и новых миллионеров, которые ищут стабильную, финансово привлекательную и современную среду.
Рынок, поглощающий предложение
Статистика продаж недвижимости свидетельствует о быстром поглощении предложения, обусловленном местным и международным спросом. Хорошие проекты, особенно удачно расположенные или подписанные ведущими застройщиками, часто раскупаются в считанные дни, а иногда и часы. Стратегические районы, соответствующие будущим городским планам, пользуются устойчивым спросом.
Однако это не исключает различий между районами и сегментами рынка. Некоторые проекты, расположенные слишком далеко от города или неудачно расположенные, могут иметь более длительный цикл перепродажи. Или предлагать более низкую доходность. Но в целом объемы строительства остаются в соответствии с экономической и демографической траекторией эмирата.
Город, который строит в соответствии со своими амбициями
Если сложить все элементы вместе - запланированное удвоение населения, рекордный уровень туризма, колоссальные инфраструктуры, структурированная стратегия городского планирования, - вывод становится очевидным: Дубай не строит слишком много, он строит в соответствии с уровнем своих амбиций.
Эмират не намерен сбавлять обороты. Он продолжает проецировать себя как глобальную столицу торговли, туризма, инноваций и авиации. Эти масштабные преобразования требуют постоянно расширяющегося портфеля недвижимости.
Поэтому главный вопрос заключается не в том, много ли строит Дубай, а в том, как грамотно позиционировать себя в качестве инвестора. Одно можно сказать наверняка: город не мыслит слишком масштабно. Он просто строит то, чем уже стал - и то, к чему еще стремится.
Гийом Жиру, основатель компании Dubai Immo и эксперт по недвижимости, Дубай, ОАЭ
Являясь основателем компании Dubai Immo Group и инвестором в недвижимость, я ежедневно предоставляю вам свежие новости о рынке Дубая. Моя цель - предоставить вам всю информацию, необходимую для разумного и безопасного инвестирования, поделившись своим глубоким анализом и стратегическими советами.
