Werden in Dubai zu viele Wohnungen gebaut?
Es ist eine Frage, die von Beobachtern und Investoren immer wieder gestellt wird: Baut Dubai zu viel und zu schnell? Ein Off-Plan-Start jagt den nächsten, neue Stadtviertel werden in rasantem Tempo aus dem Boden gestampft und die Skyline verändert sich von Jahr zu Jahr. Für viele schwebt die Angst vor einer "Überbauung" im Raum. Eine sorgfältige Analyse der Strategie des Emirats zeigt jedoch, dass dieses Tempo kein Zeichen von Übertreibung ist, sondern die konkrete Umsetzung der langfristigen Ambitionen des Emirats.
Eine Metropole, die ihre demografische Zukunft vorbereitet
Der erste Erklärungsansatz liegt in der Demografie. Die Behörden haben mit dem Dubai 2040 Urban Master Plan einen klaren Kurs vorgegeben: Die Bevölkerung soll sich bis 2040 nahezu verdoppeln. Das Emirat, das 2020 etwa 3,3 Millionen Einwohner zählte, bereitet sich darauf vor, in den nächsten Jahrzehnten zwischen 5,8 und 6 Millionen ständige Einwohner zu beherbergen. Wenn man die Tagesbevölkerung - Arbeiter, Besucher, zeitweilige Bewohner - mit einbezieht, liegen die Prognosen sogar bei über 7 Millionen Menschen.
In diesem Zusammenhang stellt das derzeitige Immobilienangebot kein Überangebot, sondern eine notwendige Antizipation dar. Die Unterbringung von zwei Millionen zusätzlichen Einwohnern bei gleichzeitigem Ausbau des Tourismus-, Hotel- und Parahotellerieangebots bedeutet, dass ein massives Volumen an Wohnraum produziert werden muss.
Ein neuer Flughafen, der für eine neue Größenordnung dimensioniert ist
Ein weiterer wichtiger Faktor sind die umfangreichen Investitionen in die Infrastruktur, insbesondere im Luftfahrtsektor. Der neue Al Maktoum International Airport, der derzeit ausgebaut wird, soll langfristig zwischen 150 und 260 Millionen Passagiere pro Jahr abfertigen, was ihn zum größten Flughafen der Welt machen würde. Diese Kapazität ist kein technisches Detail: Sie kündigt Dubais Ambitionen an, zum wichtigsten Luftdrehkreuz der Welt zu werden.
Gleichzeitig bricht der internationale Flughafen DXB jedes Jahr neue Rekorde bei den Passagierzahlen. Diese Infrastruktur zieht nicht nur Touristen an, sondern auch Unternehmen, internationale Talente und langfristige Bewohner. Dadurch wird der Druck auf den Wohnungsmarkt mechanisch verstärkt.
Ein Reiseziel, das zu den mächtigsten der Welt gehört
Dubai hat auch seinen Status als weltweit führendes Reiseziel gefestigt. Die Zahl der internationalen Besucher steigt stetig, getragen von einem immer vielfältigeren Angebot: Kultur, Gastronomie, Sportveranstaltungen, Vergnügungsparks, Strände, Wüste, Shopping, Luxusresorts und bald auch neue Touristenzentren, die sich noch in der Entwicklung befinden.
Dieser Zustrom sorgt für eine anhaltende Nachfrage nach Unterkünften, seien es Hotels, Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze. Die Grenze zwischen Tourismus und Wohnsitz wird immer poröser: Viele Besucher kommen mehrmals im Jahr zurück und kaufen sich schließlich ein pied-à-terre oder lassen sich nieder.
Eine kontrollierte Strategie, weit entfernt vom Mythos der Überbauung
Die Angst vor einem Überangebot beruht oft auf einer statischen Sicht der Stadt. Dubai ist jedoch alles andere als statisch. Seine Stadtentwicklung beruht auf einer zentralen Planung, die den Bedarf in 10, 20 und 30 Jahren vorwegnimmt. Die Vielzahl an Immobilienprojekten ist Teil einer kohärenten Strategie:
Verdichtung bereits bebauter Gebiete
Schaffung von strukturierenden städtischen Zentren
Höherstufung des Immobilienbestands mit einer Premium- und Ultra-Premium-Positionierung
kontinuierliche Modernisierung der Straßen-, Schul-, Gesundheits- und Tourismusinfrastruktur
Auch die Vielfalt der Nachfrage muss berücksichtigt werden. Die Bevölkerung besteht nicht nur aus den registrierten Einwohnern. Hinzu kommen Zeitarbeiter, ausländische Unternehmer, digitale Nomaden, internationale Investoren, Grenzgänger aus der Golfregion und Hausbesitzer, die ihre Wohnung nur wenige Monate im Jahr bewohnen. Hinzu kommt ein soziologischer Wandel: Dubai zieht immer mehr Haushalte mit hohem Einkommen und neue Millionäre an, die ein stabiles, steuerlich attraktives und modernes Umfeld suchen.
Ein Markt, der das Angebot absorbiert
Die Statistiken über Immobilienverkäufe zeigen eine schnelle Absorption des Angebots, das von der lokalen und internationalen Nachfrage getragen wird. Gute Projekte, die besonders gut gelegen sind oder von führenden Bauträgern unterzeichnet wurden, werden oft innerhalb weniger Tage, manchmal sogar innerhalb weniger Stunden, verkauft. Strategische Viertel, die auf zukünftige Stadtpläne abgestimmt sind, verzeichnen eine rege Nachfrage.
Dies schließt jedoch nicht aus, dass es je nach Gebiet und Marktsegment Unterschiede gibt. Einige Projekte, die zu weit außerhalb liegen oder schlecht positioniert sind, können längere Wiederverkaufszyklen haben. Oder sie bieten eine geringere Rentabilität. Insgesamt bleibt das Bauvolumen jedoch im Einklang mit der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung des Emirats.
Eine Stadt, die ihren Ambitionen entsprechend baut
Wenn man die Elemente - geplante Verdoppelung der Bevölkerung, Tourismusrekord, gigantische Infrastruktur, strukturierte Stadtplanungsstrategie - aneinanderreiht, wird die Schlussfolgerung klar: Dubai baut nicht zu viel, es baut auf dem Niveau seiner Ambitionen.
Das Emirat hat nicht vor, langsamer zu werden. Es plant weiterhin, sich als Welthauptstadt für Handel, Tourismus, Innovation und Luftfahrt zu profilieren. Diese groß angelegte Transformation erfordert einen ständig wachsenden Immobilienbestand.
Die eigentliche Frage ist also nicht, ob Dubai zu viel baut, sondern wie man sich als Investor dort klug positioniert. Eines ist sicher: Die Stadt ist nicht dabei, zu groß zu denken. Sie baut einfach an dem, was sie geworden ist - und was sie noch werden will.
Guillaume Giroux, Gründer von Dubai Immo und Immobilienexperte, Dubai, VAE
Als Gründer der Dubai Immo Group und Immobilieninvestor informiere ich Sie täglich über die aktuellen Entwicklungen auf dem Markt in Dubai. Mein Ziel ist es, Ihnen alle notwendigen Schlüssel zu liefern, um fundiert und sicher zu investieren, indem ich Ihnen scharfe Analysen und strategische Ratschläge mitteile.
