A Dubai si costruiscono troppi appartamenti?
È una domanda che si pongono regolarmente osservatori e investitori: Dubai sta costruendo troppo, troppo in fretta? I lanci fuori piano si susseguono, i nuovi quartieri vengono costruiti a ritmo costante e lo skyline si evolve di anno in anno. Per molti, il timore di una "sovra-costruzione" incombe. Tuttavia, un'attenta analisi della strategia dell'Emirato mostra che questo ritmo non è un segno di eccesso, ma l'espressione concreta della sua ambizione a lungo termine.
Una metropoli che prepara il suo futuro demografico
La prima spiegazione risiede nella demografia. Con il Piano regolatore urbano Dubai 2040, le autorità hanno tracciato un percorso chiaro: la popolazione è destinata quasi a raddoppiare entro il 2040. L'emirato, che nel 2020 contava circa 3,3 milioni di abitanti, si prepara ad accogliere tra i 5,8 e i 6 milioni di residenti permanenti nei prossimi decenni. Se si include la popolazione diurna - lavoratori, visitatori, residenti temporanei - le proiezioni superano addirittura i 7 milioni di persone.
In questo contesto, l'attuale offerta di alloggi non rappresenta una sovrabbondanza, ma piuttosto una necessaria anticipazione. Accogliere due milioni di residenti in più, sviluppando al contempo l'offerta turistica, alberghiera e para-alberghiera, implica la produzione di un volume enorme di alloggi.
Un nuovo aeroporto progettato per una nuova scala
L'altro fattore importante è l'entità degli investimenti nelle infrastrutture, in particolare nel settore del trasporto aereo. Il nuovo aeroporto internazionale Al Maktoum, attualmente in fase di ampliamento, è progettato per gestire tra i 150 e i 260 milioni di passeggeri all'anno, diventando così il più grande aeroporto del mondo. Questa capacità non è un dettaglio tecnico: annuncia l'ambizione di Dubai di diventare il principale hub aereo del mondo.
Allo stesso tempo, l'aeroporto internazionale DXB sta battendo ogni anno nuovi record di visitatori. Queste infrastrutture attirano non solo turisti, ma anche imprese, talenti internazionali e residenti di lungo periodo. Di conseguenza, la pressione sugli alloggi è aumentata.
Una delle destinazioni turistiche più potenti del mondo
Dubai ha inoltre consolidato il suo status di destinazione turistica leader a livello mondiale. Il numero di visitatori internazionali continua a crescere, spinto da un'offerta sempre più variegata: cultura, gastronomia, eventi sportivi, parchi a tema, spiagge, deserto, shopping, resort di lusso e presto nuove attrazioni turistiche ancora in fase di sviluppo.
Questo afflusso alimenta continuamente la domanda di alloggi, siano essi alberghi, appartamenti per vacanze o seconde case. La linea di demarcazione tra turismo e residenza si fa sempre più labile: molti visitatori tornano più volte all'anno, poi finiscono per acquistare un pied-à-terre o per stabilirsi.
Una strategia controllata, lontana dal mito della sovracostruzione
Il timore di un'offerta eccessiva si basa spesso su una visione statica della città. Ma Dubai è tutt'altro che statica. Il suo sviluppo urbano si basa su una pianificazione centralizzata che anticipa le esigenze di 10, 20 e 30 anni. La proliferazione di progetti immobiliari fa parte di una strategia coerente:
densificazione di aree già urbanizzate
creazione di centri urbani strutturanti
un'evoluzione verso l'alto del portafoglio immobiliare, con un posizionamento premium e ultra-premium
ammodernamento in corso delle infrastrutture stradali, scolastiche, mediche e turistiche
Occorre inoltre tenere conto della diversità della domanda. La popolazione non è composta solo da residenti registrati. Ci sono anche lavoratori temporanei, imprenditori stranieri, nomadi digitali, investitori internazionali, pendolari transfrontalieri del Golfo e proprietari di case che occupano la loro proprietà solo per pochi mesi all'anno. A ciò si aggiunge un'evoluzione sociologica: Dubai attrae sempre più famiglie ad alto reddito e nuovi milionari alla ricerca di un ambiente stabile, fiscalmente attraente e moderno.
Un mercato che assorbe l'offerta
Le statistiche di vendita degli immobili mostrano un rapido assorbimento dell'offerta, guidato dalla domanda locale e internazionale. I progetti validi, in particolare quelli ben posizionati o firmati da sviluppatori leader, spesso si esauriscono nel giro di pochi giorni, e talvolta di ore. I quartieri strategici, in linea con i futuri piani urbanistici, registrano una domanda sostenuta.
Tuttavia, questo non esclude le differenze tra aree e segmenti di mercato. Alcuni progetti troppo lontani dalla città o mal posizionati possono avere cicli di rivendita più lunghi. O offrire rendimenti inferiori. Ma nel complesso, i volumi di costruzione rimangono in linea con la traiettoria economica e demografica dell'Emirato.
Una città che costruisce all'altezza delle sue ambizioni
Se si mettono insieme tutti gli elementi - un raddoppio programmato della popolazione, un record di turismo, infrastrutture colossali, una strategia urbanistica strutturata - la conclusione è chiara: Dubai non sta costruendo troppo, sta costruendo al livello delle sue ambizioni.
L'emirato non ha intenzione di rallentare. Continua a proiettarsi come capitale globale del commercio, del turismo, dell'innovazione e dell'aviazione. Questa trasformazione su larga scala richiede un portafoglio immobiliare in continua espansione.
La vera domanda non è quindi se Dubai stia costruendo troppo, ma come posizionarsi in modo intelligente come investitore. Una cosa è certa: la città non sta pensando troppo in grande. Sta semplicemente costruendo ciò che è diventato e ciò che aspira a diventare.
Guillaume Giroux, fondatore di Dubai Immo ed esperto immobiliare, Dubai, EAU
In qualità di fondatore del Dubai Immo Group e di investitore immobiliare, vi porto aggiornamenti quotidiani sul mercato di Dubai. Il mio obiettivo è quello di fornirvi tutte le informazioni necessarie per investire in modo saggio e sicuro, condividendo le mie analisi approfondite e i miei consigli strategici.
