Eine ganze Etage in Dubai kaufen: gute oder schlechte Idee?

Die Illusion von Kontrolle und Prestige

Auf dem Papier klingt der Kauf einer ganzen Etage in einer Wohnanlage in Dubai beeindruckend. Das vermittelt ein Gefühl von Macht, Kontrolle und manchmal auch die Illusion eines finanziellen Vorteils. In den meisten Fällen ist dies jedoch keine gute Entscheidung für einen Investor. Der Grund dafür ist einfach: Nicht alle Einheiten einer Etage sind gleichwertig, und fast immer kauft man am Ende Wohnungen, die man einzeln nicht ausgewählt hätte.

Nicht alle Einheiten sind gleichwertig

Bei jedem Projekt, selbst bei einem High-End-Projekt, gibt es eine unsichtbare Hierarchie zwischen den Einheiten. Einige haben die beste Aussicht, die beste Ausrichtung, die geringste Gegenüberlage, den flüssigsten Grundriss oder die beste Belichtung. Andere leiden unter einem weniger interessanten Winkel, einem ungünstig platzierten technischen Schacht, einem wenig nutzbaren Balkon oder der unmittelbaren Nähe zu den Aufzügen. Wenn Sie eine ganze Etage kaufen, erhalten Sie die Perlen ... aber auch die durchschnittlichen oder sogar schlechten Einheiten. Und genau diese beeinträchtigen letztendlich Ihre Gesamtleistung.

Der Mietmarkt zahlt sich nicht aus

Ein Mieter zahlt nicht, weil Sie sechs Wohnungen im selben Gebäude besitzen. Er zahlt für seine konkrete Wohnung. Er vergleicht die Aussicht, die Helligkeit, den Grundriss, die Qualität der Ausstattung und die unmittelbare Umgebung. Wenn eine konkurrierende Wohnung zum gleichen Preis ein besseres Erlebnis bietet, wird er sich für diese entscheiden. Das Ergebnis: Ihre weniger attraktiven Wohnungen drücken den Durchschnitt und verringern Ihre tatsächliche Rendite.

Beim Wiederverkauf wird der Unterschied brutal deutlich

In Dubai hängt die Liquidität stark von der intrinsischen Qualität der Einheit ab. Die besten Einheiten lassen sich schnell und manchmal sogar über dem Marktpreis verkaufen. Die durchschnittlichen Einheiten stagnieren, erfordern Preisanpassungen und binden Ihr Kapital länger. Der Kauf einer ganzen Etage führt daher zu einer heterogenen Performance. Sie erhalten ein unausgewogenes Portfolio, in dem einige Einheiten eine gute Performance erzielen, während andere das Gesamtportfolio bremsen.

Die Illusion des „Mengenrabatts“

Viele Investoren glauben, dass sie durch den Kauf einer ganzen Reihe von Anteilen einen erheblichen Vorteil erzielen können. In Wirklichkeit ist der vom Bauträger gewährte Rabatt jedoch oft nur geringfügig. Ein paar Prozent Ersparnis beim Kauf wiegen jahrelange Renditeeinbußen oder einen langsameren Wiederverkauf nicht auf. Der Sekundärmarkt ist viel anspruchsvoller als die Erstverhandlung.

Wenn Sie eine ganze Etage kaufen, sind Sie gezwungen, beispielsweise großflächige Wohnungen zu erwerben, die oft viel weniger liquide sind.

Die richtige Strategie: Einheiten einzeln auswählen

Der beste Ansatz besteht darin, jede Einheit einzeln zu analysieren. Dabei müssen der Winkel, die tatsächliche Aussicht, die Entfernung zum Gegenüber, die Höhe, die Nähe zu Aufzügen, die Qualität des Grundrisses und die tatsächlich nutzbare Fläche untersucht werden. Diese Methode ist zeitaufwändiger und erfordert manchmal, dass man auf bestimmte Gelegenheiten verzichtet, aber genau darauf basiert nachhaltige Leistung. 

Anstatt eine Etage mit 10 Wohnungen zu kaufen, können Sie durchaus 10 Einheiten auf 10 verschiedenen Etagen kaufen, wenn es sich um lohnende Projekte handelt.

Qualität schlägt Quantität immer

Der Kauf von drei außergewöhnlichen Einheiten ist oft viel rentabler als der Besitz von acht durchschnittlichen Einheiten. Ihr Kapital arbeitet besser, Ihr Portfolio bleibt liquider und der Wiederverkauf wird einfacher. Bei Immobilien in Dubai hängt die Performance nicht von der Gesamtgröße ab, sondern von der Genauigkeit der Auswahl.

Fazit: Mit Disziplin investieren

Der Kauf einer ganzen Etage kann das Ego streicheln. Die Auswahl der besten Einheiten schmeichelt der Rendite. Ein strategischer Investor will nicht beeindrucken, sondern optimieren. In Dubai entscheidet oft ein Detail über den Unterschied zwischen einer guten und einer ausgezeichneten Investition: Haben Sie jede Einheit aufgrund ihrer individuellen Qualitäten ausgewählt oder haben Sie aus Bequemlichkeit ein ganzes Paket gekauft? Dieser Unterschied kann beim Ausstieg einen großen Unterschied ausmachen.